房价真是人们关心的焦点。这不，1月13日一大早，在美国亚利桑那州钱德勒市一个假日旅馆的餐厅里，应英特尔公司之邀前来参观其芯片厂的几个中国媒体人，坐在一起吃早餐时又谈到了它。

涨，还是不涨？拐，还是不拐？买，还是不买？

一番讨论。结论大致是：即使有拐点，也是暂时的，局部的，阶段性的，而拐下一点后再拐回头、拐上去的大趋势是不会改变，不会逆转的。

在万科董事长王石提出“拐点论”之后，潘石屹、任志强、聂梅生、张玉良等业界知名人士纷纷发言，质疑“拐点论”。王石本人在“王石在线”的网络论坛中也详细阐述了对中国房地产前景的积极看法，试图修正媒体对“拐点论”在理解上的偏颇。

越来越多的声音在暗示说，拐点并不存在。

房价上涨与成本变化

几个媒体人吃完早餐的时候，英特尔方面一位随行的、英文名叫James的先生加入了讨论。年过四十的James从上大学到工作都在大连。英特尔在大连斥资20亿美元兴建芯片厂之前，他在IBM于大连建立的软件外包公司做管理工作。

“我在大连的房子不止一套，大连市区现在几乎没有价格低于每平方米1万元的房子，我的资产当然也涨了。不过，站在企业的立场，情况就不同了。高房价会使企业的成本上升，影响很大。

“首先，员工的压力很大。软件是劳动力密集型产业，IBM在大连的软件外包公司有3000多人。以前，给他们每个月4000块钱是不错的，但是房价一直升，他们的心理压力也不断上升，4000块已经没有很大激励性了，这样工作热忱就可能下降，员工流失率也会提高。而且，员工的满足感下降了。一个典型的例子是午餐，我们的午餐是全球知名供应商供应，但有人觉得不满意，仔细一看，是他每顿只花6块钱。花10块钱可以吃得很好，为什么只花6块钱呢？因为他想着要供楼，房价那么高，把正常的开支也省了，而吃得不好他心里并不愉快。”

每次省4元的中餐，对供楼有很大作用吗？

James说：“这是一种心理影响，而心理影响是逐渐累积的，积累到最后会有一种聚集效应。”

“其次的影响，是对投资方。IBM的软件外包业务，最早放在深圳，后来是上海的外高桥，然后是大连，后来加上成都。最近，他们已经在考虑越南。”

记者问，不少中国经济学家说，不用担心劳动力成本的上升，因为中国的劳动力受过比较完善的教育，而且遵守纪律，所以综合优势还是很明显，对外资吸引力还是很强。转到越南，到哪里找那么多人呢？

James回答：“当然中国还有劳动力优势，而且中国大，可以进行区域转移。但是外国投资者不一定这么想，他们习惯于看得很长。IBM的软件外包为什么会考虑越南，因为他们觉得，虽然越南目前的环境不如中国，不够成熟，但是在战略布局上，必须从现在开始。”

连财雄势大的IBM也要在区域布局上未雨绸缪，可见对很多产业来说，成本变化是至关紧要的取舍因素。英特尔公司之所以选择在亚利桑那州首府凤凰城 进行巨额投资，用该公司一位管理人员的话来说，一个原因就是该州设立了鼓励投资和创造就业机会的“外国贸易区”，符合条件的产业可以享受税收优惠。同时这里交通发达，也有较高的生活品质，包括“合理的房价”。

房价与地价比较

当来自中国的媒体人吃完准备上车时，导游张先生的一席话又让他们吃了一惊：“我家是西安的，来美国10年了。我搞不明白的是，现在西安的房价怎么比这里都高。”

记者问这里（凤凰城、钱德勒市）房价多少，张先生说，一个3000平方英尺的house（独立别墅），大概27万美元左右，但受“次贷危机”影响，还在下降。折算一下，每平方米不到1000美元，而“西安市区的房子都7000、8000块了”。

同行的一位重庆媒体老总插话：“那这里也不如重庆啊，我去年上半年买的江景房，四五千块钱一平方，现在也8000多了。”

北京的一位媒体人则说：“每平方米1000美元，在北京、上海不要说别墅，买个洋房，也不知道要到几环以外了。”

车子在路上。看到路边空旷的原野，记者问张先生这里的地价怎么样，张先生回答：“1个acre（英亩，4046.8平方米，相当于6亩多一点）大概三四万美元。”

在国内见识过上千万元一亩“地王天价”的媒体人又比较了一番。“怎么中国老板不来这里囤地呢？”“这里的房价没那么高，市场没中国火，赚不了那么多钱。”

无形的代价

13日这一天的旅行，天朗气清，还可见白雪皑皑，但记者脑子里却是一串关于中国房价的问题，剪不断，理还乱——

从收入价格比、租金回报率等通用标准衡量，中国城市（尤其城区）的房价已远被高估，不仅中低收入者望尘莫及，一般的中间收入者阶层也倍感压力。如此明显的事实面前，为什么“高乎哉？不高也”的唱多之声如此之多？

在美国房价下跌的颓势中，美联储几位前任与现任经济学家研究指出，美国房价“可能必须经过一定程度的修正”才能回归至与房屋租金之间的正常关系。以每年租金上扬4%作为假设，未来五年美国房价可能必须下降15%。是否中国确有自身特色，足以让房价不顾基本衡量标准，不考虑修正和回归要求，勇往直前一直不拐？

当在中国投资的大型外企已经从房价中感到成本压力，当中国许多知名制造企业（如海尔、TCL、康佳）和相当数量的央企都把房地产作为未来一个发展重点（或主业），当实业、工业的收益与房地产相比如此微薄，这对中国经济的长远竞争力和社会发展究竟是利大于弊，还是弊大于利？海尔、TCL、康佳这样的企业也进入房地产，最根本的原因无非是相信房价还会涨。这种赌注能一直十拿九稳地延续下去吗？

房地产向被称为“百业之首”，有“一荣俱荣”之拉动效应，但眼前的事实可能是，为了这一业之荣，许多其他行业和社会成员都在付出更高的成本代价。那么，房地产会不会成为均衡生态系统中的一个“另类物种”——它在疯长，甚至把其他树种应得的养分也榨取和吸收，它长得越快，潜在的对于整个生态系统的破坏也越大？说它“一荣百损”当然是夸大其词，但说“一荣一损”绝不为过。

而这一切的源头，都和对房地产作为一种资产的升值前景相关。那么，到底是应该继续强化升值和投资预期，还是要冷静自省，回归住房的基本属性，并提醒繁华背后的泡沫？“拐点论”的深刻涵义无人挖掘，而所谓“拐点之争”又像这几年房地产业的许多次争议一样，最终变成唱多者的集体大合唱，以欢声代替反思，这是令人乐观的选择，还是让人悲哀的结果？

13日下午，当记者终于站在大峡谷的边缘，望着那被科罗拉多河冲刷成世界奇观的千沟百壑，脑子里跳出了这样的判断：

如果房价的过度过速上涨是畸形的，而畸形的房价一直不出现拐点，那么中国经济的竞争力和中国社会的和谐发展就会出现拐点。只不过这一方面“拐”的轨迹，付出的代价，是无形的，悄然累积的，分散到各个行业的，不易看到的，和长期的。

人不远虑，未必有近忧。但一种畸形的、扭曲的结构，终将被校正。正如这脚下的峡谷，是公正的时间将它冲刷而成。

实际上，早在2006年，各地方政府就先后出台一系列政策，对此类行为进行整治。但在房地产业高额利润的诱惑下，开发商们往往将禁令当做“耳边风”，照样我行我素。

也许有消费者认为，在户型合适、价格较便宜的房子难购的情况下，交“诚意金”也许还是无奈之下的一个权宜之计，然而实际上，“诚意金”只能保证消费者的诚意，却管不住开发商。

据《工人日报》报道：近日，贵阳市消费者协会针对当前房屋开发商在购房时收取“诚意金”这一普遍现象发布消费警示，提醒消费者“诚意金”交付不具备任何法律约束力，无法保障购房者的合法权益。连日来，记者走访了几家楼房销售中心，揭开了购房“诚意金”背后所隐藏的陷阱。

羊毛出在羊身上

“羊毛出在羊身上，钱最终还得购房者自己掏。”在购房“诚意金”方面曾经吃过亏的贵阳市民张先生表达了他的无奈，“当初买房时，为了能得到好房子和在价格上得到一定的优惠，我向开发商交纳了2万元‘诚意金’。但是，当我与开发商签订正式购房合同时，他们却要我按照现在的房价付款。当初所谓的‘优惠’一点都没有，还多付了一笔钱。”无独有偶。陈女士在谈到自己的遭遇时，显得非常愤怒：“当初交纳‘诚意金’时，房子非常合意，但是交房时，户型却和当初的不一样，于是我要求退还1万元‘诚意金’，但开发商却以我违约为由，拒绝退钱。交进去那么多钱又要不回来，心疼啊！”

所谓购房“诚意金”，就是开发商在楼盘还在打地基时，就已开始对外发售代表“贵宾”身份的VIP卡。要获得VIP卡，就必须向开发商交纳数千元、甚至几万元不等的“诚意金”。“诚意金”的收取主要集中在双方签订正式购房合同之前，对合同具体内容没有明确的意思表示，没有任何法律约束力，仅能表明双方具有签订合同的意向。

由于购房“诚意金”在法律上对开发商不具有约束力，使得购房者交纳的“诚意金”犹如“肉包子打狗──有去无回”。

一个愿打，一个愿挨？

“一个愿打，一个愿挨。不能说是开发商坑了消费者。”对于“诚意金”一事，从事多年楼房销售的罗先生这样说道。

他认为，“诚意金”的收取虽然是违规的，但这是一个普遍现象。开发商之所以热衷于收取“诚意金”，目的在于“锁定顾客、圈钱，为楼盘的最终定价提供依据，降低风险”。购房者如果与开发商达成购房意向时交纳一定的“诚意金”，可以获得该楼盘的优先购买资格，在签订正式购房合同时还可以享受一定的优惠。比如，购房者向开发商交纳2万元的“诚意金”，在正式签订购房合同时就可以享受到5万元的优惠。

购房者真的可以得到“优惠”吗？贵阳市某售楼中心吴经理透露，如果购房者在交纳“诚意金”之后，如期与开发商签订正式购房合同，就可以享受到一定的优惠。一旦超过期限不签订购房合同，或者是不想购房，这笔钱就归开发商所有，不予退还。购房者在交纳“诚意金”时房价尚未确定，得到的只是一个大概的价格。并且，这个价格是不确定的，到楼房竣工时房价涨了，购房者还得按照新的价格来购房。最终，购房者所希望的“优惠”不仅得不到兑现，还会付出更高的购房款。

别听开发商忽悠

资深房地产策划人张先生认为，在交纳“诚意金”时，购房者没有同时得到相应的服务。只有到楼盘正式售楼时，才能具体得知服务的内容，这对于购房者来说是十分不公平的，后果严重。比如，开盘后的户型与交纳“诚意金”时的不一致、配套设施不齐全等，最后吃亏的还是购房者本人。因此，张先生建议，消费者在购房时，不要被开发商的故意炒作所迷惑。

贵阳博文律师事务所陈友应律师认为，开发商在未取得《商品房预售许可证》的情况下，向消费者收取购房“诚意金”，这是一种违法行为。他分析说，购房“诚意金”之所以屡禁不止，首先是相关部门监管不力，睁一只眼，闭一只眼；其次是消费者知情权十分有限，信息量不足。要治理乱收“诚意金”的行为，相关部门的监管必须有力，加大惩罚力度，以维护广大消费者的利益。

社区商业里扎堆经营的中介公司店铺、挂得满满当当的房源信息以及各个西服革履的中介经纪人，这些中介行业的典型特征深入人心。而从去年年底到目前持续蔓延的“倒店”风波，是否会像“多米诺骨牌”一样，触发尚在发展的二手房中介行业全线崩溃，尚无定论。但毫无疑问，包括信一天、中大恒基以及上海创辉租赁等一系列知名中介的规模闭店，所起到的“带头”作用不容忽视。

信一天店铺无人问津 国美或将其变手机卖场

此前，信一天突然倒闭留下的近50家店铺如何处理，成为了业内最为关心的话题。近日，记者从我爱我家副总裁胡景晖处了解到，今年元旦前，我爱我家已经接收了信一天10多家核心门店的店长成为公司正式员工；但对于相关门店，胡景晖未表示出有意收购的愿望。至于无意收购的原因，主要是由于信一天大部分门店的位置与我爱我家的门店重复，因此没有收购的必要。

同时，胡景晖还向记者透露，由于信一天的负责人曾经担任过国美集团总裁黄光裕的秘书，因此，目前信一天大部分核心门店已经被国美集团收归旗下。据闻，这些被收购的店铺将被国美用来铺设手机连锁业务，而曾经任职于信一天的房产经纪也可能被吸纳到国美旗下，转行改卖手机。

此外，记者在连线采访链家地产、二十一世纪中国不动产北京公司相关负责人时，这两家目前在北京扩张稳定的中介公司都表示对收购信一天“暂无打算”。而有消息称，另外一家在近期大规模闭店的中介公司中大恒基，业界似乎也是“兴趣缺缺”的态度。可见，在整个房地产热议“拐点说”、市场交易日趋冷清的背景下，作为一家中小型中介公司，房源信息、经纪人、门店、经营模式等4方面都没有足够吸引力的信一天，显然很难令这些大型知名中介有所动心。

去年底二手房成交“双降” 北京紧跟深圳下滑形势

记者从各家中介获得的资料均显示，2007年1-11月，北京二手房的交易量为8.12万套，相比前年同期的6.8万套，增长幅度为19.4%。而根据2007年的月度成交走势预测，2007年全年的二手房交易量有望达到9万套，相比2006年的7.6万套，同比增长18.5%。而据北京市中介行业协会公布的网签数据显示，2007年12月份北京存量房源发布和签约成交呈现“双降”的趋势。其中，2007年12月份全市存量房发布总套数为4027套，环比11月份5065套下降了20.5%；网签成交量在经历了连续两个月的上涨之后，在2007年12月份出现了8.2%的下降，仅为3887套。

一位业内人士向记者坦言，信一天、中大恒基的调整固然和公司之前的过度快速扩张、疯狂开门店有关，但主要原因还是市场交易量下降。从这个意义上看，信一天、中大恒基收缩门店之举仅仅是这一轮二手房中介调整的开始，还会波及到其他中介公司。

因此，尽管在链家地产最新发布的报告中显示，2007年，北京新房与二手房交易量之比将在1.6∶1左右，表明在目前高房价的“威逼”下，京城选择置业二手房的人群越来越多，但这似乎也并不能掩饰中介行业已显颓势的迹象。而业界也认为，目前在北京中介行业接连发生的闭店事件，有如深圳、上海两地的“翻版”。二手房市场交易冷清，大量中介公司被迫裁员、关闭亏损门店，俨然成为了年初中介行业的典型现象。

新年难现新气象 新旧房首次入下“跌”通道

令中介行业不容乐观的是自去年年底开始的二手房交易量下跌局面，今年年初依然在继续。新年第一周，记者从北京市的几家中介了解到，本市二手房市场对比2007年12月同期，交易量出现明显下滑：北京各行政区县的二手房交易量，降幅在15%到40%之间。中大恒基统计数据显示，2008年第一周内，二手房成交价对比2007年12月，上涨不超过1.5%。

对此，胡景晖认为，之所以会出现这样的情况，一方面是由于2007年12月一手房市场的放量开盘以及价格的小幅松动，导致部分经济实力较强的准二手房客户由此分流；另一方面，不期而至的第六次加息以及2007年12月11日央行、银监会联合下发的第二套房贷以家庭为单位的补充通知等也再一次让摇摆不定的观望者驻足。

此外，第二套房贷政策所产生的观望情绪在新售商品房市场的迟迟不散，再加上“拐点说”，让今年年初大部分新商品房楼盘都打出打折广告，部分项目甚至达到了一次性付款打9.4折，更多的项目则以赠送物业费、赠送家电等方式变相打折。而这些现象在凸显今年新建商品房销售趋难的同时，也间接给二手房交易带来了“低气压”。

行业优胜劣汰更明显 中介公司品牌竞争白热化

京城经纪公司集中关店的现象在当前整个房地产市场“拐点说”盛行、市场走向不明朗的背景下，显然更增添了业界对二手中介行业未来发展的揣测。事实上，从2003年到2007年，短短4年间，北京二手房成交量增长达到了179%，可以说相当迅猛。伴随着二手房交易量的增长，是市场的规范和品牌经纪公司市场份额的不断扩大。近两年二手房规范政策陆续出台，不吃差价、交易资金监管、存量房网上签约让以往现金收房、挪用客户交易资金等中介不规范行为受到了非常大的限制甚至无法施展，而这成为近阶段中小型中介公司失去生存优势、单店运营能力下降以至于最后关闭的“导火索”之一。

链家地产副总经理金育松在采访中表示，在越来越规范的市场环境下，坚持透明交易、执行资金监管会让中介企业的竞争优势更加明显，而未来在个别区域规模扩张和店面优化调整将会是包括链家地产在内的大型中介公司普遍采取的发展模式。

而业界也认为，目前淘汰单店操作不强的业务门店也是推动整体行业服务水平提升的表现。有数字统计，2005年北京规模排名前十家的经纪公司在二手房市场占有率一共不超过15%，而到了2007年，规模前三名的经纪公司市场占有率已经超过50%。由此可见，经纪行业日益向品牌化方向靠拢，优胜劣汰愈加明显已经成为必然趋势。

翻出2006年末对2007年的预测，我们发现那些预测基本上都落空了。当时大部分观点认为，2007年房价稳步上涨，涨幅10%左右，但实际上是房价暴涨飙升、缓步回落，幅度超过了30%。

在互联网上看到一个有趣的现象：近来局部地区房价有些回跌，对于“楼市何时回暖”这个问题，开发商的回答时间逐步在推迟，最早有人回答说，应该在2008年初，楼市就会重新量价齐升；之后有观点认为，回暖的时间在2008年5月份；最近又见报道，开发商们均异口同声地认为，回暖恐怕要到今年下半年了。

开发商的这种回答，充分说明对于楼市回暖的信心不足，逐步推迟的时间，只能是他们的一种心理预期，并没有什么充分理性的分析。

就楼市价格变化来说，更多的是消费者与开发商的一种心理博弈，楼价已经超出了简单看成本、价值来决定价格的范畴。

在消费者方面，大部分消费者对于2008年整体都不看好，认为房价还有下跌的可能。有人点出了一个很有意思的话题，就是关于房价的走势。所谓“势”，其实也是一种心理，在楼价疯狂飙升的时候，势头向上，如果没有突发的事件、扭转乾坤的能量，那么楼价上涨的势头肯定不会停步；同样道理，在楼价回落走低这样一种“反势头”的情况下，如果没有特别的变动，要想在短期内回暖向上也不太可能。

相信当时作出这些预测的业内人士也不是信口开河，是基于科学的分析和理性的判断，但市场的变化总是会出乎意料，政策的风险不是哪个机构能够预算得到的。因此，过多的研究数据、预测未来并没有太大的价值。年初对于市场的研究分析只能作为一个参考因素，市场的变化还有待于现实的检验。

观望表示人们对近期出台的政策寄予厚望

分析一些一线城市房价出现调整的原因，张凤珠说，目前，购房者处于观望状态，这样的心态是建立在对国家近期出台的房地产调控政策的预期上。近年来，国家出台了“国六条”、“国八条”等一系列针对房地产市场的调控政策，而房价却“越调越涨”，人们对政策效力产生疑虑的时候，近期国家又出台诸如紧缩银根、提高第二套房贷款首付比例、增加廉租房经济适用住房供应量等措施，内容更具体，操作性更强，力度更大。

张凤珠表示，目前，我国的房地产市场不仅属于短缺经济，而且没有拉开消费层次。房地产开发商追求高效益、见效快，商品的价格、面积、户型越来倾向于富人，这就难怪占大部分比例的中低收入群体整天喊“买不起房”了。在这种情况下就需要政府拿出土地和资金，加大廉租住房和经济适用住房供应量。从目前来看，政策性住房的供应量还远远不够。国家需要出台严厉政策考核地方政府，让地方政府意识到房价和土地价格上涨并非“政府之福”，卖地并非能生财。出让土地是“一锤子买卖”，吃的是“子孙财政”。要让地方政府认识到，出让土地获得的大量财政收入流入左手的同时，还必须从右手流出，并配以相应土地建设廉租房和经济适用房，形成政府保障住房与商品房竞争的局面。这是地方政府解决民生问题义不容辞的责任。

“我国房地产行业在高速发展的同时也充满了矛盾：居民有限购买力与房价不断上涨的矛盾、土地供应瓶颈与需求不断扩大的矛盾、融资渠道狭窄与流动性过剩的矛盾、行业高度景气与产业需要整合的矛盾、执行者与参与者很难兼顾的矛盾、多头监管与统一运行的矛盾、政绩财政收入与控制房价的矛盾、既怕过热又怕过冷的矛盾……”这是据某院对于中国当前房地产市场现状的一段描述，业者最知其中甘苦与冷暖。

那么，未来房地产市场的需求和房价走势会出现怎样的变化呢？

“总体观察，未来房价不会也不应出现一边倒的趋势，而是小幅上涨或零增长，不排斥有些地方出现负增长。”天津社会科学院研究员卢卫认为，原因在于：一是国际性经验表明，房价的暴跌容易诱发金融危机，这是政府必须极力避免的。二是随着各项宏观调控政策逐步到位，房价涨幅会趋稳，一些房价非理性上涨过快地区的房价会有向下的较大调整，如果这些政策依然失灵，国家会继续出台更具有杀伤力的调控政策。三是国家对自住型住房需求的鼓励政策将有增无减，同时对投资性住房需求的调控力度不断增强。四是保障性住房比重的增长、中小户型和中低价位住房大量应市，都会拉低房价及其涨幅。同时，加速国民收入分配格局的合理调整，也会逐步提高中低收入者的支付能力，房价收入比应有所下降。2008年房价涨幅将趋缓2010年前后会有整体性调整

对于未来房价走势，据某院则预测，2008年将继续保持上涨态势。原因主要是：一是商品房供应难以快速提高；二是商品房需求仍将保持旺盛。首先，宏观经济的增长提升了我国城镇居民收入。其次，目前在我国人口结构分布中，占比最大的人群分布在30-44岁，而这部分年龄层的人往往处于置业高峰期，他们是购买商品房的主力军。第三，随着我国高校连续扩招，普通高校毕业生逐年大幅增加。这些大学生毕业后，基本上还是留在了城市里，5-10年后这些人即面临首次置业的需求。

“房价上涨趋势将趋缓，投资风险在持续累积。”天津市房地产研究会副秘书长刘玉录说，2008年央行实行从紧的货币政策，以及会出台的物业税和一系列已出台调控政策的落实到位，将使近年来房价上涨的势头得到抑制。他认为，实际上，房价涨幅在不少地方是由少部分住房的交易价格所决定的，再加上许多原始数据来自开发公司，以及地方政府追求托市的取向，在环节上存在着所公布房价失真的可能性。

2006年秋，天津市政府有关部门一项调查显示，在被调查者中89%的人认为天津市房价偏高或很高。刘玉录说，实事求是地说，房价确实已经远远脱离群众的收入，大大超出了人们的经济负担和心理负担。

对房地产价格泡沫，我们现在就应该予以充分的警惕。

“中国城市房地产市场的整体性调整，估计最迟应该在2010年前后来到。”刘玉录预测。

央行今年首度上调存款准备金率 创22年新高

中新社北京一月十六日电(记者 魏晞)中国央行16日亮出今年货币政策“头道令牌”，决定自1月25日起上调存款准备金率0.5个百分点。上调后的存款类金融机构人民币存款准备金率将达到15%。

这是自1985年央行将法定存款准备金率统一调整为10%之后，22年来新高。

在过去的一年里，中国央行十次上调法定存款准备金率，这一力度被认为在全世界央行宏观调控的历史上绝无仅有。2008年，中国货币政策已定调“从紧”，央行将以何种举动开始今年的货币政策调控，一直广受瞩目。

有专家认为，央行今年上调法定存款准备金率的频次将低于去年。但就目前为止，加息、上调法定存款准备金率、发行央行票据仍是政府主要的货币调控手段。

中国央行官方表态称，此举是为了落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。

中国股市16日大幅下调，上证 综合指数(行情 股吧)至收盘时下跌153点。但业内人士分析认为，16日的股市下跌应与上调存款准备金率的市场预期关系不大，主要是受香港股市大跌及国际经济形势影响。

[提要]"买C11栋3单元，送奥迪车一辆。"北京富力桃园的促销活动成为深圳买房送宝马车的另一翻版。16000-17000元／平方米的房价，打折后为13000-14000元／平方米。销售人员称，购买一套C11栋3单元的房子，所享受的优惠"相当于一台(奥迪)车。"购房送名车的背后，2008年房价究竟变脸几何？继深圳“购房送宝马”之后，北京惊现“买房赠奥迪”

　　据相关信息介绍，北京房价日前出现“明降”：韦伯国际发展中心公寓的价格已经由24500元平米降为22000平米。相关销售人员也表示“如果不是年底需回笼资金，不会这么卖。”

　　入冬，整个楼市似乎陷入“冰冻期”尤其在近日，北京深圳等地房价纷纷下跌，拐点之声不觉于耳，加之濒临“年关”开发商只好各出其招清盘。看到房产市场的这些“冷淡信号”，据媒体调查已有六成民众对于2008年房价下跌充满了信心，决定观望一两年后再买房。

　　名车背后，2008房价到底何去何从？

　　“点点评”：宝马、奥迪的背后所传递出的是当下个别区域房价阶段性的波动，成交量相对较少，且受信贷政策影响大。名车肯定不会一直送，房价肯定不会一直降。国家整体宏观经济形势没有变，中国快速的城市化进程没有变，所以居民的住房需求依旧旺盛，房价全行业下降甚至出现拐点的可能性并不大。结合西安房地产业内人士的看法，对于西安2008年楼市房价用“稳中有升”来概括是最简明扼要的了。

　　(1987年——2007年)

　　(按时间排序)

　　1、1987年，在小平同志提出推进我国住房商品化的指导性意见，以及成立国务院住房指导改革领导小组后，中国土地“第一拍”诞生。

　　2、1991年，万科上市

　　3、1992年，小平同志发表南巡讲话，房地产业开始迅速发展

　　4、1993年，国家首次提出房地产市场宏观调控

　　5、1994年，我国建立住房公积金制度

　　6、1995年，海南地产泡沫破灭

　　7、1998年，商品房按揭政策出台

　　8、1998年，金融风暴席卷香港楼市

　　9、1998年，我国停止福利分房，推行住房分配货币化

　　10、2000年，“新住宅运动”发起

　　11、2002年，国有土地使用权实行“招拍挂”

　　12、2004年，“8.31大限”

　　13、2005年，全国房价飞涨，引发宏观调控

　　14、2006年，“90、70”住房新概念提出

　　15、2006年，上海查处社保案，上海房地产市场受到牵连

　　16、2006年，顺驰被路劲收购

　　17、2006年，针对外资投资房地产的“限外令”出台

　　18、2007年，重庆“钉子户”事件在公众瞩目下得到圆满解决

　　19、2007年，《物权法》颁布实施

　　20、2007年，建设部宣布成立住房保障司，长沙成立全国首家住房保障局

       近年来，北京商品住宅的年成交量面积保持在2000万平方米左右，今年800万平方米的政策性住房占了40％。担负着抑制房价重任的两限房和经济适用房能发挥多大作用？就限价6350元/平方米西三旗两限房举例，去年该项目用地在去年4月份推出时，位于地块周边的新龙城均价8500元/平方米，富力桃园精装修商品房售价达到10500元/平方米。8个月过去了，相比价格一路上涨的其他楼盘，这两个项目涨幅不大，新龙城目前均价9500元/平方米，富力桃园优惠后每平方米价格也不超过12000元。

       除了价格相对较低的政策性住房，在去年出台的“第二套房”、利率提高等政策也绷紧了开发商的神经。华远集团总裁任志强表示，他更关注直接关系到购买力的消费信贷。“如果把购房首付比例都提高到4至5成，加上贷款利率的不断提高，会导致很多人因资金问题而推迟购房。”他说。

昨日，创辉租售在珠三角7个主要城市的门店纷纷关门―――广州、佛山、中山、东莞4个城市的分店全部关门，珠海绝大部分门店关门，惠州仅剩约20家门店，总部所在地深圳只剩1/3门店。

　　有3种人昨日聚集到创辉在各城市的总部―――楼房买卖客户、供应商以及欠薪员工。客户讨要诚意金和首期款，供应商讨要文具装修材料的货款，员工讨要去年11月以来的薪水。得不到答复的人们情急之下搬、砸创辉店中电脑、复印机等物品，部分地方的哄抢直到警方到场控制才停止。

　　“濒临崩溃”，这是昨日多位深圳地产界人士对今日创辉的描述。

　　创辉租售集团营销副总监姜德新：“现在各店铺基本没有赢利了，大部分店铺每个月只能做一两单生意，难以为继，这也是我们大规模‘瘦身’、实行‘经纪人合作制’的根本原因。”

　　姜德新说，进军上海大约损失了8000多万元。2007年下半年才进入上海，一口气开了250多家分店，在这过程中发现，大城市的情况与二线城市有很大的差别，店铺转让费奇高，之前在二线城市惯用的强势入驻形式在上海遭遇了比较大的压力。

　　创辉租售总裁办的张敏告诉记者，“公司在上海的业务是这一切的导火索。”公司去年下半年进入上海后，发展速度过快，年底时的收铺又进行得不顺利，最近强行关掉半数以上的店铺引发了混乱。“员工带头，和社会上的不法分子一起哄抢公司财物，媒体的报道也偏离了事实，声称上海地区负责人肖建生失踪。这些都造成了外界对公司失去了信心，因此这么多人才会急着跑来要钱，其中不少人的款其实还没到要付的日期。”

　　广东创辉华南区总经理吴先生表示，部分门店关门是公司为了引入风险投资基金进行内部财物核算，月底可以恢复正常营业。

　　1600多家分公司、20000多名员工，中国规模最大、网点最多的中介公司―――这是创辉租售集团的网站上一连串的数字和形容词，曾让无数员工和老板林凤辉一起走过辉煌。昨日，一连串事件让这个中介巨人左支右挡尴尬求存。

　　　　-各地现场

　　　　[深圳] 客户带扩音喇叭要钱

　　昨日下午，在创辉租售位于深圳福田区国际商会中心的总部，十字形过道里挤满了来要钱的人，三五成群。电梯右侧的会议室里有五六十人围聚在会议桌前，还有派出所赶来维持秩序的民警与特勤人员。

　　9楼催款的人群主要分为3类，楼房买卖客户、供应商以及欠薪员工。记者在十字走廊中央遇见了正坐着抽闷烟的刘先生，“我是从东莞赶过来的，之前通过创辉租售买了套100多平米的房，共26万元，10月份付了10万元的首期款到创辉的担保公司中昊宇账户上，这钱至今也没有转出来。”

　　崔小姐和朋友则带了扩音喇叭。她解释说，这是为了方便要钱。

　　罗湖区某门店前经理姚小姐也是员工讨薪主力。“公司现在的财务状况是只进不出，从去年年底开始，就要求我们尽量让客户放现金进来，甚至可以用信用卡刷卡，还要骗客户存钱作为持股准备金，骗了钱却不解决我们的薪水问题。”

　　[广州] 客户情绪失控打砸设备

　　昨日上午，创辉租售在广州的所有商铺全部没开门，统一停止营业。此前，该公司所有各类客户、绝大部分员工都没有接到通知，也没有任何心理准备。

　　担心各类款项被套牢，员工、客户纷纷找到位于珠江新城华利路保利大厦的广东创辉房地产租售公司，但没能及时获得解决方案。一些客户情绪失控甚至打砸该公司办公设备。

　　昨日下午，十多名前来“追数”的人情绪激动，一名姓潘的安徽男子开始拆公司电脑，并声称准备带走以补偿自己2000元的诚意金损失，最后在警方的调解下，该男子冷静了下来。

　　警方随后拿来相关办公文件，在创辉广州总部对前来“追数”的人进行备案。

　　除了客户外，更多的是该公司的员工。昨日上午，上百名员工会集在该公司，公司高层分两批各自召开同样的会议，“安抚员工情绪”。

　　[惠州] “筹划向总部申请资金支援”

　　惠州创辉租售经纪有限公司(以下简称“惠州创辉租售”)负责人介绍，惠州创辉租售的门店已缩减过半，但目前尚未接到关于总部破产的任何通知，惠州创辉租售运营正常。

　　“整个中介行业都在减少投入，不止创辉一家，”惠州创辉租售营销总监李德新说，由于创辉租售在全国分布较广、门店规模较大，现在所经受的考验就更大。

　　但李德新说，虽然市场萎靡不振，但员工们状态都很好，“我们总部的管理层甚至主动提出不要工资，和公司共渡难关”。惠州创辉租售目前正筹划向深圳总部申请资金支援，以渡过暂时的难关。目前最大的压力来自于客户要求退定金和首期款。

　　[中山] 客户员工哄抢总店电脑

　　昨日上午，中山市内40多家创辉租售门店同时停业。中山创辉负责人龚存刚召集员工召开紧急会议，宣布公司出现资金周转困难，全部门店停业5天。

　　近20位客户闻讯赶到创辉租售水云轩中山总店追讨欠款。店员的统一答复是“追讨欠款的业主请到深圳总部查询”。该公司一名陈姓置业顾问表示，“我们最多亏一个月的工资，还承受得了。最惨的是客户，有的人怕是一辈子攒下的钱都难指望了。”

　　由于紧急会议后，龚存刚再未露面，愤怒的客户和被拖欠工资的员工开始哄抢店内物品，电话、桌椅、电脑甚至饮水机都被客户搬出店门，直到警方控制现场后哄抢才停止。

　　[东莞] 员工拉条幅堵总店讨薪

　　昨日，在东莞仅存的30多家门店突然关门，让员工、客户，甚至房东措手不及。他们称，损失尚难统计，有数千万元之多。

　　创辉东莞分公司的办公地址在东城创辉租售的第589间分店后。昨日上午，该办公地址门前站了20多位前来讨要工资的创辉租售员工和索要定金及首期款的客户。员工们还拉起了“创辉租售还我血汗钱”的条幅。房东担心员工闯进门内损坏物品，先后在门上加了4道锁。据员工们称，创辉租售每个门店几乎都拖欠着房东两个月的房租、管理、水电等费用。

　　据杨姓男子等创辉东莞分公司的员工说，“本来说好今天发工资的，哪知关门倒闭了。”

　　[佛山] 经理被打总店被抢

　　创辉租售在佛山五区的店面昨日全部拉闸停业。此前，创辉租售在佛山的禅城、南海以及顺德三区一共拥有近90家分店。

　　其佛山地区负责人表示，直接原因是前晚有客户经理被打伤，佛山总店被抢走办公器材。目前创辉在佛山的所有店面都已暂时关闭，人员放长假，其高层透露可能春节前会有新的消息。

　　昨天，在卫国路创辉租售佛山总店前，一位女士告诉记者，她委托创辉的中介交易房产，交了5万多费用，后来交易未成，她过来讨要，但是创辉的员工总是一拖再拖，现在都不知道去找谁要钱了。

　　[珠海] 被套客户搬打印机抵债

　　珠海的创辉租售旗下大部分店铺昨日突然停业。目前，共有20多位客户因资金被套向市经纪人协会求助，涉及金额近200万元，最大一宗超100万元。有客户心有不甘，到其珠海总部要搬走打印机抵债。

　　昨日上午11时30分许，10多位市民来到吉大水湾路创辉租售珠海总部，讨要购房定金和尾款等，在与创辉珠海片区负责人交涉后，双方被警方带走接受调查，店铺也停止营业。

　　中午闻讯赶到的购房者王先生搬出总部房间里的打印机，要求抵债，但被警方阻止。王先生告诉记者，他在去年9月份就交了9万元作为买房的定金，昨日的消息是“房子还没找好，定金钱暂时也没法退”。

　　上海是全国二手房交易量首个超过新建商品房的城市，也是房地产中介最发达的城市。2005年5月以后，上海楼市率先进入调整期，二手房交易量应声而落，房地产中介数量急剧下滑，大量中介门店关张。

　　深圳是另一个二手房交易量超过一手商品房的城市，中介机构非常活跃。2007年7月以后，深圳楼市进入新的一轮调整期，新建商品房和二手房成交量、成交价格均大幅下降。以中天置业老总携款潜逃为象征，房地产中介的寒冬到了。

　　北京的二手房交易量远不及一手房，但成长性很好。2008年新年伊始，继信一天退出中介江湖之后，中大恒基(中大恒基博客|中大恒基新闻)关闭门店近50家。两家在北京颇有影响力的中介退市，多家中介被迫大幅收缩。

　　果真如某些人士所说，房地产中介到了崩溃的边缘了吗？

　　很显然，这是夸张的断语。

　　我国房地产中介发展初期，门槛很低，从业人员素质普遍不高，数量则极端庞大，这种出生背景给这个行业后来的发展留下了很大的隐患。这些年来，各地政府部门花了很多力气进行治理整顿，房地产中介市场有所规范，但仍不能说是令人放心。目前全国已推行中介机构保证金制度、二手房资金监管制度、网上签约制度等，但逃避监管，挂羊头卖狗肉、吃差价、钻空子、骗客户的违法中介仍大量存在。北京经过多年的整顿，仍有2600余家大小中介，而21世纪不动产(21世纪不动产博客|21世纪不动产新闻)等几家大型品牌中介的交易量占了全市的50%以上，其余则分食另一半的市场份额。

　　21世纪不动产高级分析师孟奇认为，从目前情况看，虽经多年治理，房地产中介洗牌还远不够充分。房地产市场的每一次调整，都是房地产中介行业的一次严酷考验。政府部门的日常政策性监管，有助于推动中介行业的逐步规范，只有经历大的市场震荡，中介机构的资金实力、品牌影响力和抗风险能力，才会真正现出原形。正如前几年全国房价快速上涨、商品房交易量大幅攀升，也是房地产中介全行业扩张之时，当前，在国家强化宏观调控，房地产市场进入全面调整的时期，房地产中介必然经历阵痛性的紧缩，残酷的大洗牌在所难免。那些不顾实力、盲目扩张的中介机构必然付出惨重代价，那些品牌、信誉、资金均不足的中介被淘汰出局并不令人意外。只有经历多次洗牌，汰劣留强，房地产中介行业才能走向真正的规范、成熟，中介机构才能获得消费者的真正信任。

　　孟奇说，房地产市场的调整期，对于一些中介是痛苦的煎熬，对另一些中介机构则可能是加快发展的好时机。2005下半年以来上海楼市平稳调整的几年，正是21不动产上海区域发展最快的几年。虽然楼市继续在调整，21世纪不动产中国区高级副总裁、上海区域总经理张卫平日前还宣布，2008年，21世纪不动产在上海的门店数将从目前的180余家增至220家，经纪人数从2200人增至2800名。而21世纪不动产中国区副董事长卢航更宣布，21世纪不动产2008年的发展战略是，进入40个区域，在60个城市拥有超过2000家门店，拥有的经纪人数量超过2万人。行业专家认为，21世纪不动产逆势扩张，正是其品牌、信誉和实力的表现。我国房地产中介行业需要一批像21世纪不动产这样的品牌企业，支撑其规范发展的脊梁。

　　1、初入职场的年轻人

　　据记者了解到，目前大部分买房的毕业生当中，父母提供购房首付的情况占绝大多数，尽管对于创业初期的购房者来说，为了提高居住品质，以父母提供首付的形式买房未尝不可。但是一般来说，刚刚工作的年轻人月收入约在3000元左右，扣除生活费，一般每月手头可以掌控的资金约1500元。就目前广州租金价格来说，刚毕业的大学生还是租房、尤其是合租比较划算。如果把父母养老的钱一下子花在买房上，无论从道义还是从风险角度来说，都不应该。

　　2、工作流动性较大人群

　　近年来，由于工作流动性的加大，换工作、跳槽已成为年轻人的家常便饭，在工作尚未形成相对稳定的时候买房，一旦工作调动，出现单位与住所距离较远的情况，则会由此产生一笔不菲的交通成本支出。理财专家表示，这类人群最好租一套房子或与人合租房子。因为没有带不走的固定资产，来去自由，可以一心发展自己的事业。

　　3、收入不稳定的人

　　众所周知，2004年底至今，贷款利率已出现三次上调，今年4月28日起央行上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58％提高到5.85％，5年以上由6.12％调整为6.39％；住房公积金贷款利率上调0.18个百分点。利率再次上调，贷款人的经济负担增加，少则几十元，多则数百元。而工作稳定性差的人，如果不结合实际考虑经济条件，一味盲目贷款买房，不仅会出现难以还贷的情况，还有可能因无法还贷而使房产被银行没收。

　　政策　背景三大新政关乎购房费用

　　贷款利率再度上调。中国人民银行正式宣布从4月28日起上调金融机构贷款基准利率：一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的 5.58％提高到5.85％。房贷5年以上贷款由6.12％调整为6.39％。同时，公积金住房贷款5年以上利率也由现行的4.41％调整至4.59％，上升了0.18个百分点。以一笔20万元20年期的贷款为例，每月还款大约需要多还31.48元。

　　首付提高三成买房更难：6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％；对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。一些银行相继推出了提高首付比例，划定高档房门槛等房贷政策的细则。

　　二手房转让营业税征收年限延长：6月1日起，根据建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，营业税的征收期限从2年延长到5年。

　　由此，潘石屹认为，2007年最后四周的北京房价并非“每周都在下跌，最后一周下跌超过20％”，而是“涨幅逐周下降，并非价格的下跌”。

　　根据之前中国房地产指数系统研究机构所公布的数据：2007年最后四个星期，第一周北京房价下跌了10.09％，第二周下跌了0.75％，第三周上涨了12.88％，第四周下跌了20.25％。北京房价在2007年的最后四周中只有一周在上涨，其他三周都出现了不同程度的下跌。

　　而该机构之前也曾公布数据称，2007年11月底，北京市的平均房价为每平方米15162元，而在12月底，每平方米的价格降为12180元，月环比降幅为19.67％，其中，北京的东城、西城、崇文、宣武四个内城区在11月底的平均房价为每平方米23467元，而12月底则下降为18401元，跌幅高达21.59％。

　　“目前市场的观望情绪主要是来自于深圳、广州两个城市成交量的大幅度下跌，再加上圣诞、元旦、春节前后每年的成交量都不会非常多，因为放假期间大家都在忙着度假。”潘石屹说。至于今年的房地产形势，潘石屹认为，“要看2008年的房地产形势，要看过去两年时间土地的供应量到了什么区域。从这一点来说，过去两年时间政府公开‘招拍挂’的土地量并不大。这意味着北京的房屋供应量，尤其是五环内的供应量会比较少。”>>供销比由0.88到1.08 南京楼市悄然转向

　　潘石屹概念中可能出现的“拐点”是均价8000元/平方米以下的中低档房。

　　根据SOHO中国的研究数据：“为什么要用8000元/平方米这个点，因为我们分析了2005、2006、2007年这三年北京市房屋价格成交量的分布曲线，我们发现它们都成标准的对数正态分布图。而8000元/平方米以下房子的成交量在过去三年时间都超过北京市总成交量的50％，就是说，从4000～8000元/平方米这个价格区间是最值得关注的区间。”

　　就此，潘石屹说：“在2008年、2009年北京市房屋的供应中加大了中低档房的供应量。在供应量增加、需求量不变的情况下，它的价格就会受到抑制。”

　　对于国务院之前公布的“3号文”中“两年不开发的土地要收回，两年之内未开发的土地要收取20％的闲置费”的规定，潘石屹认为，“这就促使前些年做土地储备的房地产开发商要尽快地把土地变成房子，无形中增加了市场供应量，有利于平抑房地产的价格。”但他同时表示，结果如何最终还是“要看政策的实行情况”。

    以上提及的，都是房价不会跌的主张者，也正是这些主张者，提出房价下跌会损害经济，其目的是司马昭之心，路人皆知。

  开发商不必说，房地产协会不必说，我们就说说建设部，部长汪光涛去年对北京房价有个说法：有人说北京房价高的人买不起了，但不照样卖的很火吗？

    这句话，让我很有些看不起，我想反问一句：买房子的人都是买的起的人吗？

   还有个学者，我也很看不起，所谓加拿大学者，在北大中国经济研究中心的，一惯唱多的徐滇庆，有些论调简直让人感觉怎么会这么弱智。如他近期说的，房子成交量大幅减少，是因为开发商捂盘，他们预期会涨。

    是有捂盘的，但你现在到一些楼盘去看，和以前比有多少在询价的？为什么会有信一天这样中介的关门，中大恒基等门面的缩减？新楼盘如果像他说的捂盘，二手房难道中介也捂着房子以至于关门？

    说房价不会跌能找出很多理由，说房子会跌的也能找出很多理由，以至于“拐点论”风声四起。我本人是很赞同房价会下跌的，也不想说更多的理由，以前文章都说的不少。现在房地产市场的表现如果不能说是部分下跌了，起码是苗头出来了。

    如果说拐点，那得看政策力度，如果再强一些，那可以肯定地说，拐点出现了。就我本人想法，结合国内外经济趋势和房地产发展趋势认为，房价拐点可能就在今年，其趋势是这样的曲线：价格高位盘整，供需较劲，略有下跌；持续一段时间可能是一年甚至三年，然后持续下跌；中间虽然有起伏，但总曲线是下降的。虽然从长期看中国经济向好，房地产向好，但缓慢上升在什么时候我并不知道。 

    一是中国经济还将强劲增长，但未来增长速度将是下降的。

    周六参加一个铁矿石和钢铁的一个研讨会，就餐时和中国矿业协会邹健会长及一些老专家聊天，得到，国内钢铁企业效益大增背后，竟然有很大的危机，去年四季度钢铁企业效益已经下滑到5%左右。而像鞍钢这样的效益比较好的，是因为矿石供应有70%是自足，如果全部进口，可能是微利。

    许多企业效益增加的同时，财政税收增加的更猛。通胀表面企业利润增加，实际上被税收吃掉了。股票市场也是这样。一旦有风吹草动，企业马上跌入深谷。不光是钢铁，还有其它行业大量企业。

   金融企业从股市上捞了许多钱，但产生呆坏帐的体制机制并没有彻底改观。企业不行，失业人数将增加，或者消费能力下降，房地产价格下跌，都是呆坏帐。

   二是国际经济形势反过来会影响中国经济增长。美国经济最令人担忧，美元贬值和次及债危机的后果远没过去，而石油等资产价格都在高位。中国去年经济增长最大拉动是外贸、投资、消费，外贸增长最大：40%以上，发达国家经济衰退将对中国经济产生深远影响。石油矿石等资源性产品价格暴涨将逐渐对世界经济产生负面影响，特别对进口增量极大的中国来说。世行等已经纷纷下调了今年的增长预期，包括对中国。

    三是股票市场的震荡。股票市场谁也不否认有泡沫，如果进入较时间的下行调整，对消费，尤其对购房消费来说，不啻是天大的打击。有拿房产抵押做股票的，有想买房前在股市上赚一把的，较长时间的下行调整，将使这些购买力大量化为乌有。

    四是房地产本身的问题，超出中产阶层收入购买力的房价，就像王石说的，必然有问题。投资性购房、恐慌性购房、改善居住条件购房和没房子子要结婚不得不急需购房的四个需求，将因为以上所说，及政策限制如信贷和利率等，需求大大减少，加之限价房、经济适用房、廉租房今年在政策强制下大批陆续入市，都会急剧地减少以上需求。

    五是房价上涨不仅是因为中国工业化城市化需求，而是全球性的，美国英国法国等发达国家工业化城市化都完成了，为什么房价也猛涨？大家可以仔细想想背后的道理。需求都是有的，有大有小，但相对于房子来说，所有国家都是供不应求的。只是需求分潜在的和急需的，如果政策到位了，需求可能会小于供给的。开发商和一些学者认为土地供应不足，我想问问，把中国空闲土地都盖了房子了，能满足中国所有人的住房需求吗？不能。所以，政府政策导向很明显，加大供应时主要是限制潜在的需求。

说了很多，很多人也明白。于是乎，文章最初提到的那些人开始急了，抛出了“房价下跌影响经济”的论调，包括一些叫嚷房价降了的开发商，目的都是为了影响政府，影响政策。房价跌了，政府如果出台更严厉的政策，房价下降将从极小范围扩大到局部甚至全局。这些人的更深目的无非是，政府不出台更加严厉的措施，房价将重新继续沿了上涨的轨道前行；或者房价下跌，政府救市。而消费者更会相信这些人，并不断地恐慌性入市，继续抬高房价。

这些人抛出一个向政府的建议：房价确实涨速太快，政策应该保证房价平缓上涨。

其实，这是老调重弹。几年前，建设部研究中心以陈淮主任为首的写过一个房地产市场调查报告，认为房价下跌会造成银行呆坏帐产生。这在业界和政府层面产生了影响。

房价下跌影响经济，我并不否认。但问题是，你是让这个泡沫在产生更大负面作用之前就刺破，还是养虎为患，贻害长远。

如果按照房价下跌影响经济论调，结果有五个或更多：房价继续上涨，但终有一天要下跌的，但跌的可不就是现在这么轻微；二是造成的社会负面影响将更大，并从另一方面减少消费对经济的贡献；三是不断上涨的房价继续拉动钢铁水泥等众多行业投资，加剧通货膨胀；四是城市住宅楼急剧扩张，未来城市规划和发展受到影响；五是房奴比现在更多，经济形势不好，美国的次及债风波就不仅仅是殃及中国的问题了，中国本身的信贷风波影响将比美国有过之而无不及。

所以，我很赞同美国连续加息对房地产市场的影响，它管的是通货膨胀目标，而不会一时顾及房价，与其长痛不如短痛。而中国的信贷政策在未来可能像西方一样，盯住通货膨胀为目标，不会因为影响房价房地产而收缩。我们同样想想，如果美国不连续加息，房地产就能平稳发展吗？已经出现的问题就不会发生吗？

弹房价下跌影响经济论调为房地产商说话的人，包括开发商，意不在为政府着想，而在于绑架政府，绑架政策。

因此，我们可以看到，过高的房价早就把国内房地产市场80%以上自住性需求抛离到市场之外。对于2007年快速上涨的房价，80%以上的居民是无支付能力进入这个市场的。而2007年房价快速上涨，并不是居民的自住性需求增加，而是住房投资与炒作泛滥。我们可以看一下2007年上半年的深圳房地产市场，80%以上的二手房是投资者购买的，许多投资者甚至连房子都可以不看把房子买下来。因为，他们买下之后准备在短期内卖出去。可以说，深圳是这样，北京、上海等全国一些地方都是如此。试想，如果不是投资者炒作者利用银行的金融杠杆购买，有几个自住者有能力购买这样贵的房子。这就2007年国内房地产市场价格快速飚升的根本所在。

    从已有的数据来看，2007年1-11月商品销售额24002亿，但定金与预收款就达到9027亿，再加上房地产企业银行贷款6098亿，仅此两笔就占商品销售额的63%。如果加上住房公积贷款，以及其他方式进入的，那么进入房地产市场的资金并非是这些投资者有多少钱要进入投资，而且是在利用国内银行的信贷在投资。从已有的数据来看，估计2007年个人住房消费贷款超过9000多亿，是2006年3300亿的3倍以上。试想从银行贷款9000多亿进入房地产市场，那么国内的房地产价格岂能不炒高？今年下半年情况也说明，银行信贷一紧缩，房地产市场的价格立马出现逆转。

面对这样的情况下，在美国次按危机的启示下，从2007年下半年开始，中央政府已经意识到房地产市场价格快速飚升问题的严重性，意识到国内房地产市场价格快速飚升的原因所在，同时也意识到房地产市场泡沫吹大及银行风险积累。因此，从2007年下半年开始，政府出台了一系列如何来调整房地产市场发展模式及如何加强银行房地产信贷管理的政策。特别359号文件对银行房地产信贷管理，更是希望从根本上来改变目前房地产市场投资炒作十分严重的局面。所以，这个政策一出台就让不少投资者感觉到问题的严重性，就感觉到目前政府对房地产市场要采取严厉遏制投资与炒作的政策。这就是目前国内不少地方房地产市场价格发生的逆转的根本所在。

    面对国内银行规模快速扩张，面对国内房地产市场利用银行信贷恶性炒作，中央政府一改以往采取十几年的稳健的货币政策基调，中央经济工作会议就货币政策作出了重大调整，即采取从紧的货币政策，而且这些政策的根本就是要管制银行信贷的盲目扩张，就是对房地产市场利用银行信贷的投资炒作进行严厉的遏制。

    而从紧的货币政策，不仅在利率上“从紧”，而且信贷规模也会“从紧”，而这种“从紧”一定会改变2007年个人住房银行信贷增长3倍之异常现象。早些时候有人说，央行359号文件出台关于的第二套住房政策不少商业银行完全可以化解掉。但事实上，从452号文件来看，政府对房地产市场投资与炒作遏制已经下了决定，这是2008年不会改变的东西。而且，更为重要的是，在359号文件和452号文件及从紧的货币政策下，政府不需要出台什么更多的政策，只要把这些文件及政策落实到实处，2007年国内房地产市场利用商业银行的金融杠杆炒作机会会降到最小程度。

    因为，这里不仅有银行利率上调，增加了房地产投资者成本，更重要是这些政策正在改变房地产市场的预期。有人狂言，说什么2008年上调利率机会等于零。就这样的话，好象比央行行长更有权力，央行行长都会说要看整个经济数据变化来决定。但有人如此来断言，不知道这种胆是从何来。可以说，只要中央政府是一个民生的政府，政府就有责任把目前的银行存款负利率恢复到正的水平。要让居民的银行存款利率恢复到正利率水平，利率上升就不可避免。2007年利率处于上升周期态势上，2008年这种态势不会改变。既然，利率上升态势不会改变，那么房地产市场的投资一定会把利率风险考虑其中。还有，各商业银行信贷规模减少，特别是个人住房按揭规模减少也开始在各商业银行落实。从深圳来的消息就可以看到，不少商业银行已经减少个贷业务人员。

    还有，从现有的文件来看，个人住房按揭贷款的市场准入已经提高。很简单，在452号文件中，最后一条就是要求商业银行的借款人的诚信原则，谁要违反，就得受到处罚。试想，如何投资者要从银行贷款购买房子，第一关就是月供收入比，即贷款人按揭贷款月还款额不得超过其可支配收入50%。按照国际惯例，商业银行对贷款人审核都得出示个人收入一年所得税单、银行对帐单、单位工资单及个人信用记录等。试想，如果银监会要求国内各商业银行对房地产贷款个人审核动真格的，那么那些便利进入房地产市场的投资者自然会立即减少，因为，按照这些要求，或是不少人无法进入商业银行贷款市场，或是要降低贷款额度。早些时候，有人说，他可以用小孩的名字来购买房子，但是这小孩的收入从何而来，自然不可以进入房地产市场了。如果投资与炒作房地产的人突然间减少，那么房地产的供求关系就会发生根本性变化，那么与绝大多数入通过自己努力进入房地产市场就近了。还有，从359号文件来看，完全禁止各商业银行加按揭及转按揭，这些政策也意味着2008年个人住房按揭市场将会发生根本性变化。可以说，只要房地产市场是一个自住消费的市场，那么房地产市场价格岂能不回归理性？

    总之，2007年个人住房按揭贷款异常现象从下半年开始在得到纠正，而且这种纠正一定会延续到2008年，甚至于今后几年里，只要看一下359号文件完全恢复了121号文件的全部内容（甚至于增加不少新内容）就知道政府对房地产市场信贷管理的决心。而这种信贷管理最为重要的方面就是个人住房信贷管理。它将改变个人住房按揭贷款市场。

　　“这是个比房地产来钱还快的暴利产业！”当熊猫烧香病毒的贩卖者王磊落网发出一声叹息时，人们更多的还只是关注这个网络个案。 
 

　然而，回望2007，当熊猫烧香、灰鸽子、AV终结者……这些病毒软件集中爆发，任何一个网络菜鸟都可轻松购得并成为黑客高手进行“偷、抢、骗”时，中国病毒产业冰山一角开始浮现。

　　目前，在我国已基本形成了制造木马、传播木马、盗窃账户信息、第三方平台销赃、洗钱这一分工明确的网上黑色产业链。一些中小企业为确保电子商务安全甚至不得不定期交“保护费”……隐藏在网络背后的黑色产业链究竟藏着多少不为人知的秘密？

　　病毒帝国催生“全民黑客” 网上银行成“靶心”

　　木马是一种由攻击者秘密安装在计算机上的窃听及控制程序，它可以盗取账号、密码，从而窃取用户的财产或虚拟财产。2007年初肆虐网络的“熊猫烧香”木马病毒，在短短的两个月内使上百万个人用户、网吧及企业局域网用户遭受感染和破坏。

　　熊猫烧香病毒编制者李俊2007年2月被警方抓获并于9月获刑四年，但这并没有减慢病毒产业膨胀的步伐。与随后肆虐的灰鸽子相比，熊猫烧香俨然是“小巫见大巫”。连续三年被指年度十大病毒、被反病毒专家称为最危险的后门程序灰鸽子于2001年问世，随着“灰鸽子2007”的发布于2007年3月集中爆发。据不完全统计，其直接售卖价值就达2000万元以上，用于窃取账号等的幕后黑色利益可想而知。截至目前，“灰鸽子”的各种变种还在不断危害网络安全。

　　国家计算机网络应急技术处理协调中心副主任、中国互联网协会秘书长黄澄清介绍，与熊猫烧香的“张扬”不同，灰鸽子更像一个隐形的“贼”，潜伏在用户“家”中，监视用户的一举一动，甚至用户与MSN好友聊天的每一句话都难逃“贼”眼。如果说熊猫烧香的危害还停留在对电脑自身的破坏，而灰鸽子已经发展到对“人”的控制，而被控者的人却毫不知情。

　　北京海淀区法院2007年初审结一起利用木马入侵他人电脑案，犯罪分子李某利用木马病毒获得受害人裸照并成功敲诈七万元。“过去总觉得网络有密码很安全，现在自己电脑成了电视节目，谁进来看就进来看，不开机都会被人偷拍，太悬了！”深受灰鸽子等木马程序之苦的网友“不是我不小心”告诉记者。

　　国家计算机网络应急技术处理协调中心统计显示，2007年上半年，我国大陆地区被植入木马的主机IP远远超过2006年全年，增幅达21倍。其中一个重要原因就是在利益的驱动下，黑客门槛不断降低。记者在百度中搜索“灰鸽子病毒”，弹出了2240000篇词条，其中关于如何用灰鸽子抓“肉鸡”的教程随处可见。一个只会打字的电脑盲甚至只用一天的时间就可以成为黑客，病毒帝国催生了“全民黑客”时代的到来。

　　与文件失窃相比，成为攻击重点的网银安全更让人担心。2007年以来，一些开通网上银行业务的用户都遭遇过密码被盗的事情，有的财产失窃上万元。湖南警方曾逮捕了一个专门窃取网银资金的黑客团伙，这个团伙控制的银行账户超过1000个，共窃得资金40余万元。据上海艾瑞公司调查，窃取网民银行卡密码的“网银木马”2006年给中国网银用户带来了近亿元的经济损失。

　　黑色产业链上的每一环都有不同的牟利方式

　　“产业化的一个明显标志是病毒制造者从单纯的炫耀技术，转变成以获利为目的；前者希望病毒尽量被更多的人知道，但后者希望最大程度地隐蔽病毒，以更多地获利。”黄澄清说，病毒制售产业链上的每一环都有不同的牟利方式，这也让网民对“互联网地下经济”防不胜防。

　　如今的网络犯罪已经组织化、规模化、公开化，形成了一个非常完善的流水性作业的程序。以“灰鸽子”为例，木马的制造者作为第一层次，本身并不参与“赚钱”或只收取少量的费用，但是他会在木马中留有后门；程序编完后，由病毒批发商(多为编写者朋友或QQ好友)购得，提高价格卖给大量的病毒零售商(网站站长或QQ群主)，后者作为“大虾”开始招募“徒弟”，教授木马病毒控制技术和盗号技术，收取“培训费”，之后往往将“徒弟”发展为下线，专职盗号或窃取他人信息，被木马侵入的最底层机器被称为“肉鸡”，这些用户的个人信息、账号、游戏装备、私人照片、私人视频等被专职盗号的黑客盗取后在网上的正规交易网站正常交易。黑客也可以将“肉鸡”倒卖给广告商，被控制电脑被随意投放广告，或者干脆控制电脑点击某网站广告，一举一动都能被监视。

　　在业界，一个可以被控制的电脑被叫做“肉鸡”。能够使用几天的“肉鸡”在国内可以卖到0.5元到1元一只；如果可以使用半个月以上，则可卖到几十元一只。按一个普通的灰鸽子操控者一个月抓10万台“肉鸡”计算，一个月就能轻松赚取至少一万元，这还不包括窃取“肉鸡”电脑上的QQ号、游戏币、银行账号等进行交易所获得的收入。正是由于灰鸽子背后每一个环节巨大的经济诱惑，无数人投身另类致富，黑色产业链也更加牢固。

　　为了保护“胜利果实”，病毒制作者开始设法逃避杀毒软件的追杀，甚至从技术的角度对杀毒软件进行攻击，形成了团队化协同集团。以综合木马、蠕虫等病毒的毒王“AV终结者”为例，该病毒最大的特点就是采用多种方式技术共享提高病毒的感染量对抗最流行的安全软件。

　　黄澄清透露，近来对医药行业和游戏行业进行病毒攻击十分普遍，甚至形成了互联网企业只有交“保护费”才能免遭攻击的局面。黑客集团对走上信息化道路但自身防范力量比较弱的中小企业进行攻击，致使企业网站瘫痪，一些中小企业不得不交“保护费”保证网络正常运营。

　　2007年5月，国内一著名网络游戏公司遭到长达10天的网络攻击，服务器全面瘫痪，其经营的网络游戏被迫停止，损失高达3460万元人民币。江西查处的一起网络敲诈勒索案件，犯罪嫌疑人周明通过攻击一些游戏私服网站收取“保护费”，仅两个月就非法获利1200多万元。

　　“卖病毒就像卖菜刀”的尴尬

　　记者调查发现，目前实施网络安全攻击的成本非常低，攻击工具可以在网上以非常低的价格购买，但处理攻击、防御攻击的代价却很高。而现有法律法规对网络安全犯罪缺少具体司法解释，缺少具体定罪量刑标准。另外，由于网络犯罪链条往往是跨地域的，网上打击犯罪需要打破现实办案中的管辖权问题。

　　“病毒软件就像菜刀，可能制造的、贩卖的人并不违法，但被人买来用来伤人就违法了，不过很难保证每把菜刀是切菜都不伤人，伤了人也很难查出究竟是哪一把菜刀作的案。”黄澄清举了一个形象的例子，他说，病毒软件只是一种计算机程序，单开看在每一环节都不违法，但是如果应用到窃取账号等行为时，就违法并危害了网络安全，但很难查处。

　　据了解，目前的《计算机信息网络国际联网安全保护管理办法》中规定制造和传播病毒是违法的，但是对于木马、黑客程序等并没有清晰的界定，这也是灰鸽等木马程序制造者敢于利用网络公开叫卖的根本原因。

　　此外，目前在打击新形式犯罪中还存在着立案难、取证难、定罪难等难题。比如，虚拟资产在现实中难以认定价值，定盗窃罪没有依据。受害者有权利提起民事诉讼请求，但操作上还是有些困难，包括搜集证据、赔偿的标准和计算方法，目前我国立法上缺少统一的规定。

　　黄澄清说，面对黑色病毒产业链，必须站在维护国家安全和促进中国互联网健康快速发展的高度来保障网络安全，建立网络安全国家应急体系，加大对网络安全领域犯罪的打击，完善立法，加快防病毒和网络攻击的技术及工具产品的研发。如可以借鉴国外经验，发展电子秘钥系统等，确保网络安全。

　　韩乔生老师说过：中秋节刚过，我给大家拜给晚年。我没有韩老师的才干，只能中规中矩地和大家说一声：2008年元旦刚过，赶紧给大伙拜个早年。

　　时间过得很快，2008年就这样来了。除了惦记奥运会，咱自己的资产是不是也要好好打理打理？俗话说：一年之计在于春。在这个时候，说说理财的事，也算为大伙的奔小康出把力吧。

　　年终岁末，总是职场上各类“白骨精”（白领、骨干和精英)们绞尽脑汁写2007年的工作总结、2008年的工作计划的时候。这一次，我们就按照工作计划的套路来探讨一下2008年的理财之道。

　　一年前，正值中国股市 “黄金十年”概念风生水起之时，许多人不顾一切杀入股市，到年终一算账，要么没赚钱，要么投资业绩比买基金要差不少，指数涨了自己却亏了的也大有人在。2007年股市的起伏，也让几千万新杀入股市的投资者们最终明白了那句话：真正厉害的投资者不在牛市中出现而在熊市中出现。我们在热闹的股市所收获的，也许还不如投资于房地产或钱币邮票来得多。

　　今年国内国际经济形势之严峻较去年有过之而无不及。从国内看，有三句话要注意：一是防止价格由结构性上涨转化为通货膨胀；二是实施从紧的货币政策；三是人民币升值压力越来越大。

　　第一句话我们可以这样理解：不管能否抑制通胀，但各种商品价格不断上涨已是事实，在这个时候，一定要争取让自己财富增长的速度快于价格上涨的速度，否则钱就要贬值了。

　　第二句话呢，说的是从央行到各商业银行，都要控制银行贷款规模，流动性过剩或许会有些许缓解。在这个大背景下，估计2008年的股市或许会和2007年的房地产市场一样历尽磨难。怕风险的人还是要想办法规避一下。

　　至于第三句话，大家的耳朵想必都快听出茧子了，可还是得说，因为人民币升值直接关系到流动性过剩和资产价格问题。人民币升值的程度，在一定程度上决定着以房地产、股票等为代表的资产价格的走向。

　　从国际形势看，全球经济增长没有明显亮点，预计2008年美元将会继续保持颓势，美国股市也还没到触底反弹的时候，华尔街上还有一批公司要继续受累于次级债事件。与此同时，国际原油期货价格在1月1日冲破100美元大关，这或许预示着今年的石油、贵金属等的价格仍然会大幅波动。

　　分析了经济形势，再来研究一下今年的投资品种。最期待的当然是股指期货，可玩股指期货的一般都是大户和机构投资者，普通散户我看暂时还是先绝了这念头。散户们倒是要认真分析一下股指期货可能给股票市场带来的冲击。今年的股票市场可能也不太好玩：2006年是价值投资，2007年是价值挖掘，2008年还能有什么说法呢？大部分股票的价值其实已经到了被挖得“入木三分”，严重高估了。

　　作为散户，无论如何还得要保持清醒的头脑，千万别入戏太深，被奥运、价值投资等“伟大”的题材所忽悠。说起“伟大”，我气就不打一处来：去年有一家知名券商的知名投资总监向我推荐了一只股票，他认为这家企业和万科一样伟大。结果呢，直到现在股票还没翻过身来，还亏着20%呢。

　　现在终于到安排今年的投资计划了。投资方法千千万，但目标只有一个：让自己的资产保值增值。正如人不分高低，理财亦和你财产的多寡无关。钱多有钱多的理法，钱少有钱少的理法，但一定要“理”才对。

　　投资也好，理财也好，并不只有股票一个品种。期货、债券、基金、保险、钱币、邮票、收藏、古玩、艺术品……多花一点时间去关注一下，总会有收获。但有两点一定要注意：量体裁衣、量力而行。所谓量体裁衣，是指一定要根据本人的现实情况来决定投资的品种和方式：资金实力大、风险承受能力强的，可以去玩期货、玩收藏、玩艺术品；资金实力小、风险承受能力一般的，还是买些基金或理财产品稳妥。所谓量力而行，是说投资一定要注意自己的实力和未来的收支状况，在这样的基础上来安排投资计划。

　　NO.1：房地产市场全国最好

　　预计今年全年，沈阳市商品房销售面积将达1300万平方米，同比增长17.4%；销售额为460亿元，同比增长21.5%。而且，全市商品住宅销售均价涨幅在5%以内，在全国70个大中城市房价指数对比中低于平均水平。

　　NO.2：房屋维修“一站式”服务

　　今年9月末，全市组建了15家区域房屋维修服务中心，设立了365天24小时服务电话。市民遇到房屋漏雨、疏通下水道等难题时，可以24小时报修，专业人员会在30分钟内到达现场。

　　NO.3：“摸黑”小区年底全亮

　　在今年启动的旧住宅小区环境整治和美化两年行动中，全市共安装路灯30537盏，涉及旧住宅区2723个，受益居民达420万人。此外，旧小区的楼道也被粉饰一新，小区里种上了绿树、铺上了柏油马路。

　　NO.4：“96191”24小时受诉

　　“是‘96191’吗？我们家暖气不热，能帮忙解决吗？”今年，沈阳房产服务热线“96191”增强了受诉受理能力，市民遇到供暖、物业、拆迁、交易等房产问题时，都可以拨打“96191”寻求帮助。目前，“96191”24小时开通。

　　NO.5：平安拆迁、和谐拆迁

　　今年以来，沈阳市新增拆迁项目147项，涉及被拆迁居民49533户，在推进城市建设步伐的基础上，切实维护了被拆迁居民的合法权益。

　　NO.6：房屋租赁有法可依

　　今年12月1日起，《沈阳市城市房屋租赁管理条例》正式施行。根据物价部门的有关规定，出租人与承租人订立书面合同后30日内，当事人要办理登记备案手续。出租住宅，每笔一次性收80元的费用；出租非住宅，按租金的1%收取费用。

　　NO.7：集中供热率全国最高

　　目前，全市供热面积达1.8亿平方米，全市地源热泵供热面积达1800万平方米，占全市供热总面积的1/10左右。沈阳市以85%的集中供热率，成为供热装备水平全国领先的城市。

　　NO.8：6000多户居民受益廉租房

　　“居者有其屋”，从今年10月1日起，只要符合条件的沈阳市各区（开发区）、县（市）的老百姓，都可以成为廉租住房的受益者。9月29日，沈阳市住房保障与房改办公室正式下发《沈阳市城市低收入家庭廉租住房审核及公示办法》。截止到上个月，全市共发放住房补贴款2200万元，全市6430户居民受益。

　　NO.9：应急指挥中心启用

　　由市房产局组织承建的沈阳市城市应急指挥中心正式启动。指挥中心获得了2007“沈、长、哈”三市创优工程金奖。

　　NO.10：“党员工程”解危救难

　　今年，市房产局还开展了“共产党员工程活动”，全局义务献工2万多天。无论是今年3月的特大暴风雪现场，还是在供暖服务现场，到处都有党员解危救难的身影。

　　“最近大街上的房产中介太多了，什么牌子的都有，还都不是那种小门脸，都是装修挺好的门市。开了这么多店，还能赚钱不？”想通过中介买房的刘林(化名)说。

　　据了解，在外来品牌中，最早进入沈阳的是顺驰和中原，而新进入沈阳的二十一世纪不动产、富爸爸等都处于发展初期。

　　“沈阳二手房市场还处于刚刚起步的阶段。”去年刚刚进入沈阳的二十一世纪不动产相关负责人说，北京、上海等一线城市二手房业务已经发展到了一个阶段，所以类似沈阳这种二线城市就成为各个企业未来争夺的市场。

　　记者调查后发现，今年下半年以来，受加息、税收等因素影响，沈城二手房交易市场的总量并没有太大增加，一些门店甚至认为交易量有所减少。相关媒体报道，北京、广州一些地区的二手房中介甚至开始退市。

　　“我们进入沈阳四年左右，看中的是二手房置换这块市场的潜力，而不是短期的行业波动，其他品牌也应该看中了这一点。”中原地产沈河区某门店相关负责人认为。

　　品牌竞争时代即将到来

　　逆市扩张带来的结果是，从去年到今年，沈阳房产中介品牌增加了近5个，外来连锁品牌、沈阳本土品牌以及众多不规范的小中介，至此形成了“三足鼎立”局面。

　　目前，沈阳各个连锁品牌的中介门店就已经至少有上百家，松散的无组织的小中介成为二手房市场的主力，占据了80%的市场份额，外来连锁品牌占据了其余20%中的大部分，本土品牌所占的份额并不大。

　　“最近几年，业内一直都有传言，一些大品牌要进入沈阳市场，但目前来看，大品牌还是比较慎重。”顺驰不动产相关负责人认为，这些大品牌并非要放弃沈阳市场，只是在寻找合适的机会，二手房市场即将进入品牌竞争时代。

　　小中介一年黄了两成多

　　品牌中介的进入直接导致小中介的生存艰难，日前，皇姑区一家小中介的老板告诉记者，像他这种小中介，目前只能靠租房子来维持业务量，而房屋买卖的业务有时好几个月也做不了一单，“人家大中介有网络优势，像我们这种小中介只能占个脸熟的优势。”中介老板说。

　　据几家品牌中介的不完全统计，今年一年，沈阳的中介市场洗牌局面已经初步展开，已有2~3成的小中介无法生存下去，改行或者干脆关门大吉。

　　“未来沈阳的二手房市场应该是大品牌占据市场的80%，而小品牌占20%。”顺驰不动产相关负责人说，像沈阳这样的城市至少会出现1~2家门店在200家左右的品牌中介。

　　二十一世纪不动产的相关负责人则预计，沈阳将来至少能容纳上千家房地产中介门面，在一些重点区域可能形成中介一条街或者每条街上都有中介存在。

　　顺驰不动产天津总部品牌部负责人也认为，不可否认，今年二手房买卖有一些波动，交易量增长放慢。但是，包括沈阳在内的全国市场未来几年还是机会很多的，对于二手房中介来说，应该看的是长远效益。”她称。

　　加盟模式现土渣饼效应

　　目前在沈阳的品牌连锁中介大约有10几家，包括芒果、东盛等本地几家企业，也包括中原、二十一世纪等一些外来的全国连锁品牌，而连锁品牌间的经营模式之争从未停过，争论集中在直营和加盟模式上。

　　一家采取直营形式的连锁品牌相关负责人表示，由于二手房中介机构历史沿革下来存在了不少弊病，包括一些暗箱操作等，如果采取加盟的形式并不能完全戒除这些弊病。

　　不过，某大型加盟连锁品牌的相关负责人认为，直营的形式成本大，不利于企业扩张，而加盟只要管理能跟得上，对加盟严格限制条件，就不会出现不安定因素。

　　记者了解到，目前沈阳市面的连锁加盟二手房中介加盟条件差异很大，有的中介要求必须具有相应面积的门市还要有10几万的保证金，但有的中介只是简单出卖自己的品牌，只需几千元，一些小中介甚至黑中介拿钱之后就摇身变成了品牌中介，“由于后续服务跟不上，这样的中介最终会呈现出土渣饼效应，可能短期之内迅速膨胀，但只是昙花一现。”某品牌连锁加盟机构的负责人说。

　　中介资金监管成难题题

　　“除了竞争之外，困扰我们最多的就是资金的监管问题了。”某品牌连锁中介负责人说，目前大部分连锁中介都推出了企业资金监管业务，就是由中介机构监管买房款，如何确保这笔钱的安全成为中介机构一致头疼的事儿。

　　“我们现在也建立了一套资金体系。”这位负责人说，如果一个买房人看好一套房子，买卖双方互相不信任，那么可以采取将买房款存入中介机构账户的办法，等待过户手续都办好之后，买房款会打给卖房人，从而确保了双方的资金安全。

　　不过，记者了解到，目前各个中介对资金的监管都是不收费的，但这笔资金的利息也都被各个中介机构截留，“也算是资金保管的费用吧。”

　　虽然企业乐于向买卖双方推出这项业务，但各个中介机构也存在着担心，担心这种模式被某一位不负责任的员工利用或者被社会质疑，“我们希望有一个第三方监管机构，最好是银行来承担资金监管，对于中介和客户都有利。”这位负责人说。

　　2007年全年中国工业增值税收入比上年增长20.9%。沈阳房产

　　据国家税务总局统计，2007年中国税收东部地区完成35490亿元，增长33.6%，占全国税收收入的比重71.8%。中部地区完成7285亿元，增长24.5%，所占比重为14.7%。西部地区税收完成6674亿元，比上年增长27.9%，占全国税收收入的比重为13.5%。沈阳房产

　　近日，沪深两市调整加剧，多空博弈更为激烈，很多个股步入下滑通道，但房地产板块重振雄风，一度成为护盘的中坚力量。

 　　在此背景之下，山东省商业集团总公司意欲对山东第一民企万杰公司进行重组，计划将其拥有的房地产类资产注入觹ST万杰，重组成功后转型为一家房地产上市公司。去年以来，正是通过这种借壳上市方式，使得过去没有一家房地产上市公司的山东省有了天业股份、园城实业、 ST东泰等多家上市公司。此前，更有任志强的华远地产公司成功借壳S 觹ST幸福上市、潘石屹的SOHO公司上市成功。

　　从去年下半年以来，房地产公司热衷于借壳上市，在资本运作上掀起了一轮新的热潮。

　　调控凶猛：改变拿地规则

　　河北省一位不愿透露姓名的开发商向记者表示，目前的日子越来越不好过，拿地困难不说，不断出台新的调控政策，资金压力也越来越大。

　　9月28日，国土资源部颁发了一部近似紧箍咒的文件--《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》( 国土资源部令第39号，以下简称 39号令)。39号令规定，从今年11月1日开始，房地产商只有缴清全部土地款，才能拿到土地证，进入后续的开发、销售环节。利用杠杆方式 "借鸡生蛋"，"缴一部分-盖一部分-回笼一部分资金"的房地产开发模式被终结。

　　业界普遍认为，39号令的出炉具有釜底抽薪之效，巨大的资金压力会让房地产商在拍地时放慢节奏，从而最终卡住房价的脖子。

　　事实上，房地产开发中资金问题始终是一个无法回避的难题。一位开发商对本报记者说，作为资本密集型的行业，没有足够的资本很难在这个行业混。即使资本雄厚的开发商，面对地价飙升的现状也很难泰然处之。

　　39号令并不是一个专跟开发商过不去的政策。在房价居高不下的情况下，房地产开发企业的"不良现象"屡见不鲜。据业内人士透露，一些开发商利用少量的资金通过银行杠杆以小搏大，或者未缴清全部土地出让款获取建设用地使用证，并以此抵押向银行融资。这就可能导致两个后果，囤积土地、增大金融风险。

　　地价飙升：不能承受之重

　　从年初以来，地价迅速膨胀令人瞠目。全国范围内"地王"遍地开花，在许多地方分摊到每平方米建筑面积中的土地成本已经逾越万元大关，并且纪录还在不断刷新。统计显示，今年前9个月，全国土地价格比去年同比上涨了12 .8％。

　　开发商对土地似乎到了饥渴的程度，即使没有近似肉搏般的土地竞拍，开发商对地价的预期也是令人叹为观止。

　　上海新近出台的土地竞拍规则已经证实了这一点。最近，上海出台土地竞价新规，现场书面"密封"报价取代以往的公开举牌竞拍，希望借此遏制地价疯涨的局面。根据新规则，今后凡住宅用地面积占总用地面积一半以上的地块，现场竞价将由现行的现场举牌竞拍改为一次性书面报价。这意味着，通常情况下，开发商只有一次、最多不过两次的出价 机会。尽管标书都是书面、密封提交的，上海浦东花木新民地块还是报出了近60亿元的天价。

　　一位房地产评论人士说，开发商简直疯了，投标土地简直像在抢，几乎不考虑地价，不管价格多高，拿地毫不手软。

　　地价飙升的根本原因在于行业对于房地产市场预期看好，相信房价即使上涨也存在大量的市场需求。一位业内人士对记者说，这有点像赌博，赌的就是房价高涨能够有接盘的。否则，高价购买了土地，开发后房子卖不出去，岂不是血本无归？

　　蜂拥上市：利益风险并存

　　为了防范金融风险，调控政策日趋严厉，同时，地价飙升。这两大因素使开发商不得不寻求更多的资金。那么，上市、增发就顺理成章成了开发商的最佳选择。

　　截至目前，奥园、SOHO、远洋在香港上市，复地、首创等将回归A 股，华远等借壳成功。在沪市中，房地产企业在A股通过增发融资400余亿元，为历年来融资规模最大的板块；在今年公司债融资启动时，万科、金地、保利、北辰纷纷宣布发行十几亿元到几十亿元的公司债。另外，越来越多的其他行业公司进军房地产业，家电厂商海尔拿出30 0亿元准备投资地产。

　　今年的大部分时间里，地产板块表现优于大盘，保利的静态市盈率最高时甚至达到了150倍。

　　目前，对房地产行业来说，股市、地价已经形成了联动，两者已经互为推手。

　　但是这种循环存在风险仍在观察中，支持良性循环的人认为高房价仍会持续，而认为这是恶性循环的人认为高房价难以持续。

　　近日，中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海对本报记者说："开发商上市融资、高价买地、抬高房价，不可避免地是一种恶性循环。实际上，上市后开发商的风险在增大，投资者的风险也在增大。目前这种风险还在持续中，泡沫会越吹越大。"

　　曹建海认为，开发商的股价建立在圈地上，往往谁圈的地多，股价越上升。如果房价下降，风险必然会转移到股民身上。开发商的盈利模式建立在高房价上。开发商积极上市的目的还是为了融资后再圈地，开发商在股市上可以大规模圈到资金，然后高价购买土地，也就造成高房价。房价一旦下跌，泡沫必然破裂。

　　业内人士也赞同这样一个逻辑，房地产商普遍看好后市，所以愿意高价拿地，而今年股市直接融资渠道的增加，又让他们得以高价拿地。

　　同时可以印证的事实是，央行和银监会9月27日发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购房贷款、房地产信贷征信制度等做了全面规定，规定了第二套住房首付不低于40％。提高利率后，房地产市场在被称为金九银十的销售旺季出现了有价无市的局面。同时，某些城市房价 有下降的趋势。

　　中国社会科学院金融研究所易宪容研究员认为，一年来国内房地产市场价格快速上涨，基本上是银行信贷支持的结果。所以，当银行信贷快速增长时，特别是当个人住房消费贷款快速增长时，国内房地产市场价格也在快速上涨。

　　他得出的结论是，如果银行信贷政策一收紧，房地产市场所面临的问题都会暴露出来。者杜文

　　汇丰银行（中国）有限公司个人金融理财业务总监霍霭玲表示：“中国不断发展壮大的中产阶层将成为全世界最大的中产群体，并将对众多行业和服务业产生巨大的影响。内地居民消费观念从纯储蓄向消费与投资转变，将为金融机构等众多相关行业带来巨大机遇。”

(QQ－北京青年报)

　　“以前最多的时候路边有20多家中介门店，现在只有10家左右了。” 市场人士所指的是有“房产一条街”之称的华侨路。一家名为“天鸣房产”的中介大门紧闭，隔着玻璃门往里探，四五张办公桌东倒西歪，桌子上还有遗留的资料。隔壁港厦中介的工作人员说，这家店1个多月前就关了。一家店面的题头还写着“康迪亚房产”，但走进一看，里面摆放的却是10余台游戏机。为节省成本，“南房置换”把门店1/4的空间转租给了一家服装店；“21世纪不动产”的门店原来有两个房间，现在也变成一个房间了。

　　业内人士透露，天津一家中介10月份在宁关了4家门店；本地一家品牌中介在1个半月前也关了两三家门店；还有一家原本规模不小的公司，由于生意清淡，年内可能要退出二手房市场。

　　“去年这个时候市场很火爆，从10月底一直火到12月。今年因为8月底开始信贷调控，二手房交易受影响很大，现在正是市场对政策反应最大的时候。”一位资深人士分析。

　　另据分析，今年以来，多家外地大房产中介进驻南京，为迅速抢占市场，这些公司扩张的速度相当快，像广州一家公司，短短数月就开了近30家门店。这对南京当地中小中介公司的“杀伤力”不小，也从一个方面加快了当地中介公司的洗牌进程。

　　“如果加上一些未注册登记的小公司，南京目前估计有1300-1500家中介门店，但目前能维持经营的，估计也就是1000家左右。”市场人士说。而据称，在市场鼎盛时期，南京中介门店的数量曾突破2000家。“现在生意都不好做，与今年八九月份信贷新政出台前相比，一般中介公司的成交量都有25%的下滑。”

　　面对经营窘境，一些大中介机构已开始优化门店网络布局，以应对市场之变。还有的，则开始收购中心城区一些位置较好的同行店铺，最近我爱我家、满堂红、裕兴等几家大中介就分别收购了一批倒闭公司的成熟门店。

作者：刘海燕 来源：重庆晚报

   她有13个房产证——— 假的！

  她利用4处房产造了13个假房产证，然后抵押借款，加上通过抵押支票、写借条的方式借的钱，借款总额超过2000万元。

　　她要扩建加油站——— 假的！

  借钱的借口都是加油站扩大经营，需要钱周转，而每月2分利的高额回报让债主们轻信了她。

　　她一家人都不见了——— 逃了！

　　欠债人和家人均失踪，债主们称已经报警，并悬赏10万元寻找她，她叫关杰。

　　投诉：有人借2000多万后跑了

  昨日，本报记者接到一名读者投诉：“我们把钱借给了一个女的，叫关杰，她答应半年还款，可等我们去要钱时，发现这个人卷钱跑了。”

  投诉者杨先生向记者讲述了当时的过程。2007年4月，关杰通过朋友找到了在沈阳市沈河区大西路开典当行的杨先生，表示自己资金周转困难，需要借款70万元，关杰表示，自己有门市房正在出租，而且还在经营一个加油站，完全有还款能力。“这个人看起来瘦瘦小小的，特别老实、本分的一个人，说话也特别诚恳，而且当时就把房产证拿出来了，还是朋友介绍的，我们就没怀疑。”杨先生告诉记者，关杰拿出来的是一个300多平方米的门市房房产证，当天，杨先生就让关杰提走了45万元的现金。

  接下来的一个月里，关杰提走了剩下的25万元。

  11月4日下午，已经过了约定的还款时间，杨先生给关杰打电话催款，第一次打时还有人接听，第二次再打对方已关机了，“我当时心里咯噔一下子，觉得不好了。”他拿着关杰抵押的房产证去房产局查询，结果被告知房产证是伪造的，假证当时就被扣留了。

  第二天，当杨先生只身来到关杰家时，发现已有20多个人聚在关杰家里，这些人和他一样是来找关杰要钱的。他们借给关杰的钱多达2000多万。

　　朋友从银行贷款借给她300万

  昨日，记者来到了位于铁西区清新园小区关杰的家中，眼前的场景让记者吃惊，两室一厅的房子里每个房间都站着十几个人，有的人在地铺上睡着了。记者和杨先生进去的时候，所有人的目光一下子集中在记者身上。“我们多希望进门的是关杰啊，她可把我们坑苦了。”一位债主在得知记者的身份后，一脸无奈地告诉记者。

  杨先生给记者拿出了一份名单，上面记了25个人名，“这些都是借给她钱的人，还有一些人我们还没联系上呢。”

  记者看到借给关杰300万元的侯女士时，她两眼通红，不停咳嗽，她哭诉着：“我借给关杰的300万，是抵押了11处房产从银行贷的款，这些房子都是我家人的啊。”

  侯女士和关杰的关系非常好，两个人甚至以姐妹相称，侯女士说：“当时，关杰告诉我要扩大加油站的经营，向我借点钱，以前办事也有和钱有关系的，她也没这样，谁知道，这次就会这样呢？”

　　把手头的零钱都借给她了

  今年67岁的王先生曾是个业务员，现在退休了，他借给关杰40多万元，“当时我合计自己家留下点钱，可到最后，手里的零钱都没留，全都借给她了。”在得知关杰已经消失的消息后，王先生和老伴儿一下就病倒了：“到现在，采暖费还没交呢，老两口有病了也没钱看病。”

  一些债主告诉记者，当时关杰承诺借款是每月2分利，所以很多人都动心了，把自己攒的钱全都拿了出来。

  一位不愿透露姓名的女士总是在不断重复一句话：“没想到，真没想到，她怎么能干出这样的事？”

  她为关杰工作了10年，“从她刚开始做买卖我们就在一起了，她开加油站后我们才分开的。从前我们也因为钱打过交道，但基本没出过问题，所以这次我也没当回事，就把钱借了出去。”她一共借给关杰130多万元。

　　欠债人父亲昨日也失踪

  之前，关杰的父亲在家应对这些上门讨债的人，可是昨日，他说下楼买东西，从此消失了。“他父亲也是每天在这应付我们，说是要把关杰找回来，可是至今也没有个信儿。”

  谈到这件事，李女士特别气愤：“我们的钱也不是大风刮来的，这钱也不是小数目，不能让她说骗就骗走了啊，我们得找到这个人。”

  关杰一家人都消失了，这让债主们无计可施了。昨日，他们商讨后决定报警，他们希望通过本报悬赏10万元寻找关杰的下落。明星记者栾俊学 特别记者于海涛

  67岁的王先生把家里的储蓄和儿子的存款都借给了关杰，昨日，他拿着借条直发抖：“暖气费还没交呢，怎么办啊。”

　　我国房地产宏观调控政策始于1998年的住房分配制度改革，到目前为止主要经历了三个阶段，调控重点从促进房地产业持续健康发展，到重点控制房价，再到改善住房供应结构。调控手段主要包括土地、金融、住房供应结构及税收方面的政策。从调控效果来看，房地产投资增速在06年触底后反弹；房价快速上涨的格局尚未得到有效抑制；住房供应结构有所改善，但“70/90”政策落实任重道远。目前，房地产调控领域的重磅政策主要是前期公布的商业银行房地新政策和被誉为房地产调控最后一只靴子的物业税的征收，这两项政策都有抑制房地产投机和投资需求的作用。前者主要是为了减少银行体系受房地产市场波动的风险；而后者旨在统一国内不动产保有环节的税收、提高不动产闲置与投机的成本，对调整住房结构、促进消费者理性消费和房地产市场的持续健康发展有重要意义。未来，国家对房地产市场调控将主要围绕解决低收入家庭的住房保障问题和加大普通住宅供应、促进商品房市场的健康稳定发展。

　　我们认为通过研究国外典型的房地产泡沫案例，有助于我们更好的把握中国房地产市场。从日本上世纪80年代中后期房地产泡沫看，地价畸高是其最显著的表现，而金融市场的自由化、宽松的货币政策和财政政策、以及日本政府宏观决策层的反应迟钝与判断失误是泡沫快速膨胀的主要原因。而美国上世纪90年代和近两年的房地产泡沫都从政府扩大内需、采取减税等扩张型财政政策、鼓励居民购买房产的背景下开始，在银行忽视房贷风险加快放贷规模下的刺激下膨胀，到呆坏账增加银行急速收缩信贷导致泡沫最终破灭。尽管我们无法准确预知我国本轮房地产泡沫何时破灭，但从国外泡沫产生和破裂的过程，反观国内的宏观经济环境，我们可以发现相似的的背景。一是仍处在低位的利率；二是本币面临较大升值压力。在预防我国房地产泡沫过度膨胀直至破裂的过程中，国外的历史值得我们借鉴和警醒。首先必须重视土地泡沫的产生。其次，金融自由化进程要适应国情并有效监管。再者，在引进外资的同时应积极调整产业结构。

　　我们认为，中长期支撑国内房价上涨的主要理由有三点。第一是商品房供应难以快速提高。地少人多是我国的国情，而保证粮食自给自足是我国的基本国策。严守18亿亩耕地生命线，意味着我国住宅用地紧张的局面将长期存在，进而影响商品房有效供给。第二是商品房需求仍将保持旺盛。我国宏观经济的持续高增长，城镇居民收入的大幅提升和财富积累，城市化进程的逐步推进，人口占比较大的年龄层处于置业高峰期，以及近年来高校扩招毕业生急剧增加，都构成了城市商品房旺盛的刚性需求。而我国处于长期低息的经济环境下，流动性过剩，通货膨胀抬头，人民币对外升值对内贬值，种种因素导致房地产投机和投资需求空前高涨。尽管在宏观调控的重压下，这部分需求有可能减缓，但是不可能完全抑制。第三是土地供不应求导致购地成本的不断上升。随着全国土地供应逐年趋紧，土地稀缺性日益突出，地价也开始持续快速上升。截至去年全国平均购地成本已达到2000年的2.4倍，年均复合增长率高达15.5%。今年以上市公司为主的开发商加大了对土地的争夺力度，各地“地王”不断刷新。我们预计，未来全国平均地价仍将保持逐步上升的趋势，一直到本轮房地产泡沫的破裂。而高地价抬高了商品房的成本，自然也将转移到售价中去，再次推高房价。

　　今年以来，在前九个月全国各地房价如脱缰的野马一般频创新高的情况下，下半年国家宏观调控政策出台的密度和力度大幅增强。受已发布的商业银行房贷新政策及预期明年实施物业税的影响，房地产市场近期表现出较为浓厚的观望气氛，关于房价涨跌的争论再次成为人们关注的焦点。

　　本文将着力阐述：房地产市场的宏观调控及其效果、国外房地产泡沫破裂的过程和借鉴、以及支撑国内房价上涨的理由，这三方面的内容，以期能解答部分投资者对于现阶段投资房地产板块的一些疑虑。

　　一、宏观调控对房地产市场的影响1.1宏观调控的历史回顾1.1.1调控第一阶段目标：促进房地产业持续健康发展始于1998年的住房分配制度改革，打开了压抑多年的住房需求，启动了房地产投资快速增长的引擎。尔后，全国房地产投资资金保持30%的年均增速，从1998年的3,614亿增加到2003年的10,154亿，部分城市房价也开始了快速上涨。出于对房地产泡沫的担忧，2003年6月央行出台了严控房地产信贷的121号文件。但随后遭到地产商的强烈反弹，8月国务院发布18号文件，明确要保持房地产业持续健康发展，并提出其国民经济支柱产业的地位。这可以视为此轮房地产宏观调控的开始。

　　进入04年后，房价不断上涨，关于房地产泡沫的争议也越来越多，宏观调控政策开始接连出台。2004年3月，国土资源部与监察部联合下发71号文件，要求各地协议出让土地中的历史遗留问题必须在04年8月31日之前处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。8月31日因此被业界称作“大限”。4月，国务院办公厅发出半年内停止农地转征的通知。5月，国务院下令将开发固定资产投资项目的资本金比例提高为35%。10月，央行宣布了9年来的第一次加息决定，与此同时，银行开始紧缩开发信贷。

　　从03年初到04年底的这一阶段，可以称之为本轮宏观调控的第一阶段，这一阶段的调控政策重点围绕房地产开发商的资金和土地问题展开，其目标在于促进房地产市场持续健康发展，使投资和供应的增长幅度适度下降，改变固定资产投资过热的状况，同时抑制房价持续上涨的势头。

　　1.1.2调控第二阶段目标：重点控制房价加速上涨的房价引发了中央政府更为严厉的调控措施。2005年的宏观调控始于3月17日央行取消住房贷款优惠利率。紧接着，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，共八条，通知要求控制房价涨幅过快，从土地供应、供应结构、拆迁、引导消费、市场监测等多方面切入稳定房价，并首次以行政问责形式将稳定房价提高到政治的高度，被称为老“国八条”。一个多月后，国务院办公厅转发建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》，被称为新“国八条”。与此同时，上海、深圳等地也先后出台了一系列政策，从信贷、税收、信息建设、市场监管等方面采取措施，对投机性购房行为进行限制。

　　1.1.3调控第三阶段目标：改善住房供应结构2006年初至今，可谓进入第三阶段，除了继续巩固上述阶段的目标外，政策方面在重点改善房地产供给结构和继续控制外资需求、整顿房地产市场环境方面加大了力度。

　　由于房价调控政策没有能够有效抑制房价过快上涨，06年5月国务院常务会议提出促进房地产健康发展的六条措施，“国六条”延续了“国八条”的调控思想，但更偏重于“结构调整”，其措施也更具操作性。随后，国土、金融、税收、建设等九部委联合的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(“国十五条”)、落实新建住房结构比例要求的165号文件、细化招拍挂及协议出让国有土地使用权范围的166号文件、建立土地监察制度、限制外资准入的171号文件、对二手房交易征收个人所得税的108号文件等一系列文件相继出台。

　　金融方面，央行于4月和8月两次加息27个基点，银监会也于7月发出《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，九条措施严控房地产信贷风险。

　　时间的脚步终于踏入了2007年，前8个月全国各地房价似乎经历了有史以来最疯狂的上涨，而宏观调控政策似乎也不得不痛下猛药。1月16日，国税总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，该通知的出台意味着拖延14年而未贯彻到位的土地增值税征缴将开始严格执行。7月和9月，外汇管理局联合建设部等出台了关于规范房地产市场外资准入和管理的意见和通知，对外资进入国内房地产市场做出了进一步限制。8月13日，国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)，强调把解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。9月27日，央行和银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，明确指出已利用贷款买房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付比例不低于40%，贷款利率不低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。与此同时，央行在年内已经连续五次加息，一年期存贷款利率较06年末分别上升了135和117个基点，年内第六次加息的预期依然十分强烈。而被业内称为宏观调控“最后一只靴子”的物业税，有可能明年先落在部分试点城市。

　　1.2宏观调控的手段

　　土地政策调控土地调控一直是国家宏观调控的重要手段，本轮调控方向主要是紧缩地根，坚守18亿亩耕地红线，盘活存量土地，增加有效供给，确保适度土地供应总量，逐步建立梯度土地供应体系，尽可能满足不同层次住宅需求。与此同时，严控地方土地出让收支管理，土地出让净收益用于廉租房建设比例不低于10%。

　　本轮调控期间比较有代表性的土地调控政策包括：

　　2004年3月，国土资源部、监察部联合发布的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求各地2004年8月31日以后，所有经营性土地全部通过“招拍挂”出让。

　　2004年4月，国务院办公厅《关于深化开展土地市场治理整顿，严格土地管理的紧急通知》。明令“三个暂停”，即暂停农用地转用、暂停土地规划修

　　改、暂停县改市。

　　.. 2006年8月，国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明确供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地，必须纳入招拍挂出让国有土地范围。

　　.. 2006年9月，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》正式公布，国家对土地的管理和调控政策进一步加强和深化，放弃了以往实行的新增建设用地土地有偿使用费的70%留给地方、30%收归中央的政策，土地出让金将由地方全额保留，土地出让收益的5%要用于廉租房建设。

　　.. 2006年10月，财政部、国土资源部等制定的《土地出让金收支管理办法》规定，土地出让金总额的15%将用于农地复垦和土地整理开发，城镇土地使用税将提高两倍，新增建设用地有偿使用费和耕地占用税将各提高一倍。土地出让收支全部纳入地方财政预算。

　　.. 2006年12月，国土资源部发布了新版限制和禁止用地目录，别墅类房地产开发、高尔夫球场等用地被叫停，低密度、大套型住宅项目则被列入受限名单。

　　.. 2007年8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》发布，意见要求廉租房和经济适用房建设用地实行行政划拨方式供应，各地要在土地供应计划中予以优先安排。同时，各地土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%。

　　.. 2007年9月，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，要求土地出让金必须在全部付清后方可办理土地用地使用权证书；此外，还明确规定工业用地也必须通过招、拍、挂的公开方式出让。

　　1.2.2金融政策调控由于房地产业的兴衰，直接影响到银行体系的安危，在挤压房地产泡沫的宏观调控中，金融政策的调控也是管理层最常用的手段之一。近年来，央行的政策主要以紧缩银根为主，通过加强房地产信贷业务管理，加息等措施，严格限制房地产投资贷款和个人贷款，增加房地产企业的财务费用及个人购房短、长期成本。比较有代表性的金融调控政策包括：

　　.. 2003年6月，央行发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文)，要求对房地产投资贷款和个人住房信贷实行严格限制。

　　.. 2005年3月，央行宣布调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。同时实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。

　　.. 2005年8月，央行发布2004年房地产金融报告，建议取消房屋预售制度和推出固定利率房贷产品，考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款。

　　.. 2007年7月，建设部、外汇局等部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》和《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，对境外主体投资境内房地产市场进行了规范和限制。

　　.. 2007年9月，央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，明确指出：对已利用贷款买房、又申请购买第二套(含)以上住房的，房地产行业专题报告——宏观调控、房地产泡沫、支撑房价上涨的理由-Page 4 of 19-本报告版权归长城证券有限责任公司所有，未经授权不得进行任何形式的发布、复制，如引用、刊发，须注明出处为“长城证券金融研究所”，且不得对本报4告进行有悖原意的删节和修改。报告内容完全基于公开信息，虽然力求其准确完整但并不对此做出任何承诺和保证。长城证券有限责任公司及有关联的任何人均不承担因使用本报告而产生的法律责任。

　　贷款首付比例不低于40%，贷款利率不低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。商业银行不得向开发商发放专门用于缴交土地出让金的贷款。

　　..此外，加息和上调存款准备金率已成为常态，到目前为止07年已连续五次加息，八次上调存款准备金率。

　　1.2.3住房供应结构调控1998年国务院下发了关于进一步深化城镇住房制度加快改革、住房建设的通知，明确停止实物住房分配，逐步实现住房的分配货币化，同时建立和完善以经济适用房为主的多层次的城镇住房供应体系。当初经济适用房的提出并非为了解决中低收入家庭的问题，而是为了解决城镇住房的问题，对购房对象没有做严格要求。随着近几年来，房价的持续快速上涨和住房供应结构的不平衡，政府才逐步意识到解决低收入家庭的住房问题是其义不容辞的责任，而抑制高档住宅、加大普通商品房供应是减缓房价上涨的重要措施。

　　.. 2005年5月，国务院转发了建设部等七部委制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，被称为25号文。这份“意见”要求，做好供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费。“加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度”被着重提了出来。

　　.. 2006年5月，国务院转发了建设部、发改委等九部门制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，后被称为37号文。37号文是对25号文的重申和细化，要求各城市在06年9月底前公布普通商品房、经济适用房和廉租房建设目标，明确提出套型在90平方米以下的住宅比率要达到开发面积的70%。

　　.. 2006年7月，建设部公布了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，明确了“70-90政策”的实施细则。

　　.. 2007年8月，国务院发布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)，强调把解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。这也标志着政府加大保障性住房供给的决心和改善住房供应结构的调控导向。

　　1.2.4税收政策调控财政作为政府宏观调控的主要手续，同样在政府资源配置和调控房地产市场中起到重要的作用。如政府通过加大城市基础设施建设的投资力度，改善投资环境和城市区位功能，从而有力拉动经济增长，带动房地产业的发展。通过调节房地产业的有关税费，增加或降低房地产开发的成本，影响和调控房地产市场。

　　2005年4月，七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　房地产行业专题报告——宏观调控、房地产泡沫、支撑房价上涨的理由-Page 5 of 19-本报告版权归长城证券有限责任公司所有，未经授权不得进行任何形式的发布、复制，如引用、刊发，须注明出处为“长城证券金融研究所”，且不得对本报5告进行有悖原意的删节和修改。报告内容完全基于公开信息，虽然力求其准确完整但并不对此做出任何承诺和保证。长城证券有限责任公司及有关联的任何人均不承担因使用本报告而产生的法律责任。

　　2006年5月，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发74号文件)，对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。

　　2006年7月，国税总局出台相关通知，《国家税务总局关于住房转让所得征收个人所得税有问题的通知》，要求自8月1日开始，国内居民在进行个人二手房转让时，所得收益须按照“财产转让所得”项目缴纳个税，该税率为固定的20%。

　　2007年1月，国税总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。明确了房地产企业土地增值税由原来的以预征为主的缴纳方式改为清算式缴纳，该通知的出台意味着拖延14年而未贯彻到位的土地增值税征缴将开始严格执行，标志着房地产开发迎来土地增值税清算时代。

　　有传闻称物业税将在明年部分城市正式实施，物业税的征收被称为近期房地产宏观调控政策中最后一只没有落下的靴子。

　　1.3宏观调控的效果从本轮房地产宏观调控政策的出发点来看，调控的主要目标是：1、控制房地产投资过热的情况，促进房地产市场持续健康发展；2、抑制房价过快上涨；3、合理改善住房供应结构，大力推进廉租房制度建设，着力解决困难群众的住房问题。从调控效果来看：

　　1.3.1房地产投资增速在06年触底后反弹从近年来房地产投资与固定资产投资增长情况看，两者在03年维持在30-40%的高位，并在04年2月达到历史峰值。随后在紧急出台的宏观政策调控下迅速回落，房地产开发投资增速在05年下半年跌到了25%以下，开始显著落后于固定资产投资，到06年2月下探到19.4%的谷底。尔后房地产投资增速开始逐步回升，进入07年更呈现出加速上升的态势，增速轻松越过了25%的合理水平，并反超固定资产投资，再次显示出偏热的迹象。

　　从全国三大区域的房地产投资情况来看，中部地区的投资增速一直处于较高水平，近年来始终维持在25%以上；西部地区则从05年以后超越东部，紧跟中部的投资步伐；而经济最为发达、投资占比最高的东部地区，投资增速从04年开始下降，06年在低位徘徊，07年有所反弹，但仍处在25%以内的合理水平。

　　应该说，针对房地产投资过热出台的紧缩“地根”、“银根”的手段，在2004至2006三年里，取得了较为明显的效果。但是在今年房地产投资增速持续反弹，而商品房仍供不应求的情况下，是否还要继续重点针对投资出台宏观调控政策，则有待观察

　　房价快速上涨的格局尚未得到有效抑制尽管针对房价涨幅过快的宏观调控措施从04年开始就密集出台，05、06年还专门发布了关于稳定房价的指导意见，政府企图通过抑制投机和投资需求来平抑房价，然而在种种因素共同作用下商品住宅供不应求的市场矛盾并没有得到有效化解，房屋销售价格持续上升。根据统计局公布的全国房屋销售价格指数，国内房价上涨速度在04年下半年至06年有所放缓，但是07年又开始加速上扬。国家发改委最新数据显示，2007年9月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.9%，创下22个月来的新高，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.7%，涨幅比上月高0.3个百分点。其中新建商品住房销售价格同比上涨10%，也创出了近10个月的新高。

　　在严控土地出让的政策背景下，全国土地交易价格指数一直维持在高位，特别是在今年以来，火爆的房地产市场和对土地资源越来越稀缺的共识，驱使开发商加大了对土地的争夺，各地地王频现，土地交易价格飞速上涨，速度远远超越了房价的涨幅，在二季度土地交易指数即高达113.5，创下近五年的历史新高。

　　与此同时，房屋租赁价格并未随着地价、房价而急速攀升，而是保持在同比2%左右的平稳增长。

　　二、国外房地产泡沫的启示2.1国外房地产泡沫的产生和破裂现在全球许多国家房地产投资的速度已经超过了经济增长率的几倍,房价的增长速度也已远远超过了房租的涨幅，可以说存在着一定的泡沫成分。而过高的房价意味着风险,一旦破裂，对经济的影响将是全国甚至是全球性的，而经济基础和金融体系欠佳的国家尤盛。研究世界其他国家历史上出现的典型房地产泡沫，有助于我们更好的把握中国房地产市场。

　　2.1.1日本的房地产泡沫日本在1983-1990年间发生了严重的房地产泡沫。泡沫的破灭，直接导致日本经济自1991年以来进入衰退状态,造成了难以估量的损失。

　　地价畸高是日本房地产泡沫最显著的表现。1986年日本地价与物价指数之比为2512 , 1990年涨到6812 ,短短三四年时间上涨了将近3倍。在最高峰时,日本土地价值约为当时美国地价总额的4倍多。地价暴涨的原因：一是日本地少人多，土地以稀为贵。二是经济发展及城市化的要求对土地需求越来越大。三是政府的宏观调控不到位。对于价格猛涨和土地投机没有采取较好的措施。地产泡沫其次表现为资产价格远远超越国民生产总值的增长，而资产价格的上涨进一步刺激了消费和投机,加上宽松的政策环境,金融市场规模得到进一步扩张,股市和楼市泡沫进一步加重。

　　日本房地产泡沫快速膨胀的主要原因有三点：

　　一是金融市场的自由化。20世纪80年代中期，日本经济处于稳定增长阶段，国内开始实施利率自由化，同时放松了对金融市场其他方面的管制。随着大企业可以通过发债来满足对资本的长期需求，日本的银行特别是中小型银行逐渐失去了一些固定的大企业客户资源；为了缓解利润减少的经营困境，它们开始将贷款目光转向风险较高的中小企业和房地产公司。

　　二是宽松的货币政策和财政政策。20世纪80年代中后期，日本政府实行的宽松货币政策被公认为是产生房地产泡沫的最主要原因。当时，日本的贸易顺差不断增加，同以美国为首的其他发达国家之间产生了激烈的贸易摩擦，本币升值压力很大。1985年“广场会议”结束后，日元兑美元急剧上升。为摆脱由于升值带来的经济衰退，日本政府提出通过扩大内需来调整经济结构的政策建议。之后的一年里，日本央行连续5次调低利率。与此同时，日本政府正式宣布扩大公共投资，由紧缩转变为积极的财政政策。趋向扩张的财政政策以及宽松的货币政策的实施，很快拉动了日本的内需，但是流动性过剩的出现同时也推动了房地产价格以及股市价格的暴涨。

　　三是日本政府宏观决策层的反应迟钝与判断失误。首先，日本政府对出现房地产泡沫缺乏警惕性，致使制定了不恰当的金融政策推动了房地产价格猛涨，而当1987年房地产泡沫急剧膨胀时，日本政府又一次反应迟钝，并没有采取任何宏观调控措施来缓解房地产市场的过热现象，并错误地认为日本经济发展形势一片大好，任凭房地产价格一路狂涨。另外，日本政府在1991年房地产泡沫破灭之后也没有及时认清其对日本中长期经济发展可能带来的严重破坏性后果。其次，日本政府当时的工作重心是摆脱由于日元升值带来的经济衰退、促进内需、稳定物价以及保持国际收支平衡，认为中长期制约日本经济的主要因素是劳动力不足、能源缺乏、储蓄率下降等问题，根本没有将房地产泡沫这一新生的关键因素考虑在内。因此当房地产价格快速上涨时，政府只注重它与其他经济发展指标之间的关系，完全忽视了房地产泡沫对整个经济，特别是金融体系的危害性。

　　而房地产泡沫最终也在猛烈的政策调控中破灭。1989-1990年日本央行连续大幅提高贴现率、严控信贷，同时出台了抑制土地市场投机的相关法规，从金融到土地双管齐下的政策调控，导致了泡沫快速破灭。

　　2.1.2美国的房地产泡沫美国在上世纪90年代同样也出现了房地产过热。1982年至1992年期间,美国政府为了刺激经济和人们消费需求,扩大内需,实行减税的财政政策,而与此同时,石油价格日渐上涨,对房地产的需求更加旺盛,这些因素综合在一起,使房地产价格急剧上扬。房地产价格上涨又使投资房地产变得有利可图,人们纷纷把钱投进房地产市场。金融机构部门也不甘示弱,纷纷进军房地产市场,增加房地产贷款,往往忽略了房地产贷款的风险。面对日益增加的呆坏账,金融机构不得不收缩信贷规模,提高信贷标准,减少房地产贷款,以至造成信用危机。银行采取的措施又给不景气的房地产市场雪上加霜,加剧房地产价格下降,泡沫随即破灭。

　　而更值得我们关注的无疑是今年来爆发的将美国房地产市场泡沫刺破的次贷风波。2001年的9.11之后，美国政府为了缓解恐怖袭击和新经济泡沫破灭对经济的冲击，采取了放松银根的货币政策，自2001年5月至2003年6月两年间，美联储连续13次降息，将联邦基金利率从6%降至1%，创下自1958年以来的历史最低水平。美国政府利用低利率及减税政策，直接鼓励居民购房，并以建筑业来拉动整个经济的成长，从而带动了美国一波房地产大涨。在2000年-2005年间，美国很多城市的房价上涨幅度超过100%，房价与租金的比率以及房价与中等收入的比率都达到了历史的最高水平。

　　在这种情况下，很多做房屋贷款的银行、金融公司，大力借此扩张住房贷款。在激烈的竞争面前，不少金融机构不惜降低住房信贷的消费者准入标准(即“次级信用”的人大量进入)及为购房者提供零首付来吸引购房者。然后，有投行向这些银行买这些贷款，将它包成一笔债券卖给投资者。越来越多的购买力不足的居民和以升值为目的的投资(或投机)者成为了房地产市场的新进入者。

　　推动他们进入的根本原因是低利率和房地产的持续升值预期。

　　然后，从2004年6月开始，美联储在连续13次降息后，首次宣布加息，将联邦基金利率提高25个基本点至1.25%，这次加息标志着美联储新一轮的加息运动即将开始。通过近两年连续17次加息，联邦基金利率只差0.75个百分点就回复到了上一轮降息前(即2001年初)的水平。美联储这一轮连续17次加息，主要原因有二：其一，油价大幅攀升、美元持续疲软、劳动力市场及企业设备利用率偏紧等因素，直接加大了通货膨胀压力；其二，消费支出扩大，房地产市场价格上升，使人们产生了经济过热的担忧。此外，加息也是为了配合布什政府减税的减缩性财政政策的需要。

　　由于美联储持续加息，许多次级抵押贷款的借款人无法偿还每月高昂的贷款，其结果是一些房产再次投向市场。而当美国房地产价格又开始下滑，借款人无法卖出满意的价格时，借款人就简单地宣称破产，留给贷款人的是远低于贷款金额的房产。因此，贷款人只能承受贷款的损失，最终导致次级债危机爆发。同时，为了对冲风险，一些贷款人通过证券的形式将次级抵押贷款又卖给了各种基金。于是，直接或间接投资于这些基金的金融机构，都被卷进了这场危机。

　　而次贷风波全面扩散的结果，更是加剧了美国房价的普遍下跌，美国全国房地产经纪人协会日前公布，该国9月二手房销量降至504万套，为1999年来新低，同时房价中值也大跌4.2%，创近一年来最大跌幅。越来越多的迹象表明，美国次贷危机已给楼市、金融业乃至整体经济带来广泛冲击。市场普遍预计，美联储将于近期再次降息，以缓解此次危机。

　　2.2对国内房地产市场的借鉴到目前为止，我们并没有找到合理和可行的方法来提前预知我国本轮房地产泡沫何时破灭，但是通过分析国外的情况可以对研究本国市场有所借鉴。从国外房地产泡沫产生和破裂的过程，反观国内的宏观经济环境，我们可以发现相似的易于产生泡沫的背景。一是仍处在低位的利率。中国从1999年到2006年，利率长期处于历史低位。虽然央行从去年开始连续加息，但是相比快速增加的通货膨胀率，我国的实际利率仍然为负。二是本币面临较大升值压力。与当年的日本相同，目前人民币也面临较大的升值压力，特别是在现在国内进入加息周期、而美元预期连续降息，中美利差缩小的情况下，预计人民币的升值步伐将被迫加快。所不同的是目前国内还在实行资本项目下的外汇管制。

　　在预防我国房地产泡沫过度膨胀直至破裂的过程中，国外的历史值得我们借鉴和警醒。首先必须重视土地泡沫的产生。防止在经济快速发展阶段,随着土地需求的上升,对土地过度炒作。日本政府在房地产泡沫产生期间,任由土地价格上涨,而没采取相应举措，最终酿成了苦果。其次，金融自由化进程要适应国情并有效监管。从日本和美国、以及东南亚地区的历史经验可以印证，房地产泡沫的产生，与银行的融资行为分不开。由于金融和房地产业天生的紧密联系,对金融部门的有效监管显得尤为重要。缺乏监管的金融自由化,将导致信贷资金大量流入土地和房地产等虚拟经济领域,特别是大量国际投机资本流入房地产领域,最终导致泡沫的发生。不考虑本国国情的金融自由化,结果往往欲速而不达,给经济带来严重后果。再者，在引进外资的同时应积极调整产业结构。防止大量以短期和流动为主的外资进入房地产等虚拟经济部门，导致行业过热产生泡沫。同时，积极调整产业结构,实现产业升级，真正使得外资流入成为促进本国技术创新、管理创新,进而提高本国整体经济水平的重要推动力。

　　三、支持房价上涨的理由3.1商品房供应难以快速提高随着04年严格土地出让、收紧地根的调控政策陆续出台，04年土地购置面积增速迅速下降，05和06年均出现负增长，04年以来新开工住房面积增速也出现明显下滑。与此同时，04年针对房地产等固定投资增速过快实施的宏观调控，也使得当年土地开发面积从高速增长变为同比下降11%，并导致了2005年住宅供给套数的负增长。从图8中我们可以看到，05年以来我国商品房销竣比一直大于1，呈现供不应求的状况，可以说从2004年开始的土地调控政策成为2005年以后住房供给偏紧的诱因。

　　今年以来，国内房价急速上涨，以上市公司为主的开发商更是加大了对土地的争夺力度。公开拍卖的土地成交价往往达到起拍价的两倍以上，各地“地王”不断刷新，被拍地块楼面价高于周围商品房售价的情况亦时有发生。

　　我们预计，未来全国平均地价仍将保持逐步上升的趋势，一直到本轮房地产泡沫的破裂。而高地价抬高了开发商建造商品住宅的成本，这部分自然也将转移到售价中去，再次推高房价。

来源:新浪

财务结算等外包服务受鼓励

对比2004年修订的旧《目录》，新《目录》给外资带来利好消息。在服务业领域，新《目录》在全面落实我国加入世贸组织承诺的同时，积极稳妥扩大开放，鼓励类增加“承接服务外包”、“现代物流”等内容。

今年12月起，外资以承接服务外包方式从事系统应用管理和维护、信息技术支持管理、银行后台服务、财务结算等外包服务将受鼓励。

在制造业领域，民用直升机零部件制造、民用运载火箭设计与制造（中方控股）行业首次出现在鼓励类目录中。

电网建设将有条件解禁

在旧《目录》中，“电网的建设、经营”被列在了外商投资产业“禁止类”目录中，新《目录》则将其列至“限制类”目录中。但电网建设、经营的解禁是有条件的，即“中方控股”。

随着经济的快速发展，我国电力需求也在急剧增长，电力供应在部分地区、时段依然偏紧。权威人士分析称，目前我国电力供应紧张更多缘于电网建设的滞后，而不是装机容量不足。

外商投资房产中介受限

外资对中国房地产投资的热情一直居高不下，新《目录》却给它们泼了盆冷水。“房地产二级市场交易及房地产中介或经济公司”均被列入限制外商投资产业目录中。

分析人士指出，由于人民币升值等因素，境外热钱投资中国房地产业的步伐并未明显放缓。国家统计局数据显示，今年1月至9月，全国完成房地产开发投资逾1.68万亿元，房地产开发企业资金来源约为2.54万亿元，其中，利用外资423亿元，增长六成多。 (本文来源：北京商报 作者：赵艳红 任思强)